国外物流地产REITs产品及发展启示( 40 页)

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目 录

1、 我国仓储物流公募REITs 已起航 ...... 7

2、 我国物流地产市场概况 ..... 8

3、 海外市场物流地产REITs 产品介绍 ...... 14

3.1、 安博（Prologis, Inc.） ....... 14

3.2、 GLP J-REIT (普洛斯日本REIT） ...... 18

3.3、 AMERICOLD REALTY TRUST（美冷集团） ...... 23

3.4、 丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust） ...... 27

4、 我国主要房企系物流地产标的 ...... 32

4.1、 万科_万纬物流 ..... 32

4.2、 南山控股_宝湾物流 ....... 35

图目录

图1：物流地产运营模式类别 ..... 9

图2：我国物流总额 .... 9

图3：我国物流总额构成 ..... 9

图4：中国主要物流地产商市场份额占比 ..... 10

图5：物流地产、办公楼、5 年期国债收益率比较 ....... 10

图6：物流地产占中国大宗物业成交比重攀升 ...... 10

图7：我国电商渗透率 ...... 11

图8：2020 年各国零售电商渗透率 ....... 11

图9：物流地产相关政策汇总 ....... 12

图10：人均营业性通用仓库面积 ...... 13

图11：2020 年我国人均仓储面积与美国、日本对比 .... 13

图12：我国城市建设用地面积各类型占比 ....... 13

图13：安博（Prologis, Inc.）发展历程 ..... 14

图14：安博（Prologis, Inc.）物业分布面积占比 ....... 15

图15：安博（Prologis, Inc.）客户净有效租金占比 ....... 15

图16：安博（Prologis, Inc.）在管资产规模 ...... 16

图17：安博（Prologis, Inc.）市值 .... 16

图18：安博（Prologis, Inc.）有效净租金及全球出租率 .... 16

图19：安博（Prologis, Inc.）现代物流设备数量及客户数量 .... 16

图20：安博（Prologis, Inc.）营收 .... 17

图21：安博NOI，房地产运营NOI 及同店NOI 增速....... 17

图22：安博（Prologis, Inc.）每股核心FFO 及普通股每股净收益 .... 17

图23：安博（Prologis, Inc.）总资产回报率，普通股东回报率及投资资本回报率.... 17

图24：安博（Prologis, Inc.）股价、股息及股息率 ....... 17

图25：安博（Prologis, Inc.）资本周转率 ...... 18

图26：安博（Prologis, Inc.）市净率及市盈率 ...... 18

图27：安博（Prologis, Inc.）贷款市值比及加权平均实际利率 ..... 18

图28：安博（Prologis, Inc.）净债务/EBITDA 及EBITDA/调整后利息 .... 18

图29：普洛斯集团（GLP）发展历程 ....... 19

图30：GLP J-REIT 基本架构 .... 19

图31：GLP J-REIT 资产规模及资产总数 ...... 20

图32：GLP J-REIT 总市值 .... 20

图33：GLP J-REIT 持有资产划分（按可租面积） ....... 20

图34：GLP J-REIT 持有资产划分（按租户行业） ....... 20

图35：GLP J-REIT 租户数量及可租面积 ...... 21

图36：GLP J-REIT 平均出租率 .... 21

图37：GLP J-REIT 营收及增速 .... 21

图38：GLP J-REIT NOI 及增速 .... 21

图39：GLP J-REIT 月租金及增速 ..... 22

图40：GLP J-REIT FFO、AFFO 及增速 ....... 22

图41：GLP J-REIT 总资产回报率，普通股本回报率及投资资本回报率 ...... 22

图42：GLP J-REIT 市盈率及市净率 ..... 22

图43：GLP J-REIT 资产周转率.... 22

图44：GLP J-REIT 股价、股息及股息率 ...... 23

图45：GLP J-REIT 固定利率比率及贷款价值比 ....... 23

图46：GLP J-REIT 平均贷款成本及剩余至到期的平均贷款年限 .... 23

图47：全球温控仓库市场份额（销售额）占比 .... 24

图48：美冷集团资产规模及仓库总数....... 24

图49：美冷集团市值及增速 ..... 24

图50：美冷集团持有资产划分（按地区数量） .... 25

图51：美冷集团出租率情况 ..... 25

图52：美冷集团营收及增速 ..... 25

图53：美冷集团NOI 及增速 .... 25

图54：美冷总资产回报率，普通股本回报率及投资资本回报率 ...... 26

图55：美冷集团FFO、AFFO 及增速 ....... 26

图56：美冷集团市盈率及市净率 ...... 26

图57：美冷集团资产周转率 ..... 26

图58：美冷集团股价、股息及股息率....... 26

图59：美冷集团资产负债率 ..... 27

图60：美冷集团利息保障倍数及净债务/核心EBITA 比值 ....... 27

图61：丰树物流信托基金结构 ..... 28

图62：丰树物流信托在管资产规模 ...... 28

图63：丰树物流信托总市值 ..... 28

图64：丰树物流信托可租面积及物业总数 ....... 29

图65：丰树物流信托可租面积分布 ...... 29

图66：丰树物流信托区域租金水平（总收入/（可租面积*出租率）） ...... 29

图67：丰树物流信托营收 ..... 30

图68：丰树物流信托物业出租率及加权平均租期 .... 30

图69：丰树物流信托NPI 及可分配金额 ...... 30

图70：丰树物流信托总资产回报率，普通股东回报率及投资资本回报率 .... 30

图71：丰树物流信托股价、股息及股息率 ....... 30

图72：丰树物流信托NAV（新币） ..... 31

图73：丰树物流信托市净率及市盈率....... 31

图74：丰树物流信托综合杠杆率及平均债务到期年限 ..... 31

图75：丰树物流信托可用信贷总额及平均融资成本 ..... 31

图76：我国主要房企入局物流地产时间轴（不完全统计） ...... 32

图77：万科物流发展历程 ..... 33

图78：2015-2020 年万纬物流累计管理项目个数 ...... 33

图79：2017-2020 年万纬物流稳定期高标仓出租率 ...... 33

图80：截至2020 年底，万纬物流园区分布简略图 ...... 34

图81：万纬物流营业收入 ..... 34

图82：万纬物流营业收入拆分 ..... 34

图83：宝湾物流发展历程 ..... 36

图84：宝湾运营物流园数量 ..... 36

图85：宝湾运营物流园面积 ..... 36

图86：宝湾运营物流园城市能级分布（按面积） .... 37

图87：宝湾运营物流园面积区域分布....... 37

图88：截至2021 年6 月底，宝湾45 家主要园区分布简略图 ...... 37

图89：宝湾物流营收 .... 38

图90：宝湾物流仓库平均使用率 ...... 38

图91：宝湾物流净利润 .... 38

图92：宝湾物流净利润率 ..... 38

图93：宝湾“华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划”架构图...... 39

表目录

表1：公募REITs 底层资产最新范围 ...... 7

表2：中金普洛斯REIT 及红土盐田港REIT 底层资产 ....... 7

表3：首批9 支公募REITs 基金涨跌幅表现 ....... 8

表4：安博（Prologis, Inc.）全球物业分布 .... 15

表5：GLP J-REIT 扩募增资明细....... 20

表6：万纬物流仓储类REITs 基本情况 ..... 35

表7：宝湾发行票据基本情况 ....... 39

表8：宝湾“泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划”底层资产情况 ...... 39

表9：宝湾“泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划”基本情况 ..... 40