海外城投变革方向分析( 28 页)

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目录

海外“城投”发展的一种方向：城市财富基金 ...... 3

1． 公共资产管理与价值最大化模式：以新加坡淡马锡控股为例 ..... 5

2． 基础设施与房地产开发模式：以中国香港运输和地产发展公司为例 ...... 14

3． 城市更新和社会目标实现模式：以哥本哈根城市和港口发展公司为例 ....... 20

4． 城市财富基金对内地产业引导基金和地方政府融资平台的借鉴 ..... 25

风险提示 ...... 27

图表目录

图表1：三种“城投”发展模式对比 .... 3

图表2：四种城市财富基金运营模式对比 ..... 4

图表3：自1974 年成立至今淡马锡共经历4 次战略转型 ....... 5

图表4：1960-1973 年年间新加坡经济增长迅速 ....... 6

图表5：1974-1985 年年间淡马锡作为政府融资平台帮助新加坡完成工业化转型 ..... 6

图表6：淡马锡发展初期投资组合情况 .... 7

图表7：1986-2002 年年间淡马锡作为融资平台刺激经济作用逐渐缩小，转型势在必行 ....... 8

图表8：淡马锡如何实现大规模战略撤资 ..... 8

图表9：2004 年淡马锡投资组合情况 ...... 9

图表10：改革后的淡马锡治理结构 .... 10

图表11：2003-2012 年年间淡马锡转型为全球性城市财富基金并助力新加坡经济发展 ....... 10

图表12：2004 年至2012 年淡马锡投资地区趋于均衡 ..... 11

图表13：政府相关房地产投资信托和非政府相关房地产投资信托的分布（2002 至2012 财年） ..... 12

图表14：净投资收益贡献成立以来增长情况 ....... 12

图表15：2022 财年新加坡政府收入明细 .... 12

图表16：2013-2023 年年间转型成投资机构的淡马锡帮助政府度过多轮危机 .... 13

图表17：港铁集团自2007 年以后发展迅速 .... 14

图表18：“轨道＋物业”模式早期主要是作为筹集资金的手段 .... 15

图表19：在“R+P”模式发展早期，该模式是通过物业开发进行获利 ....... 16

图表20：在2006 年合并九广铁路前，港铁集团经营情况虽稳定但缺乏缺乏增长点 ....... 16

图表21：在2006 年合并九广铁路后，港铁集团经营重点逐渐转型房地产 ..... 17

图表22：港铁集团在物产发展项目中更偏好综合开发住宅 ....... 18

图表23：2022 年内建成的物业发展项目均在地铁附近，且多数配套商城 ...... 18

图表24：2009 年以来港铁集团将其“轨道＋物业”发展模式推向多地 ..... 19

图表25：截至2022 年港铁集团在内地运营的地铁与物业项目一览 ....... 19

图表26：2007-2021 年哥本哈根经济情况与哥本哈根城市和港口发展公司净收入情况对比 .... 20

图表27：2011 年和2012 年公司在工业港口区中投入大量资产，到2016 年基本建成 .... 21

图表28：2009-2016 年公司经营模式处于探索阶段，直到2016 年才基本确立发展模式 ..... 21

图表29：截至2016 年，哥本哈根城市与港口发展公司基于偏向于城市空间开发模式开发案例 ....... 22

图表30：2016-2022 年公司经营模式基本成熟，收入结构较为均衡 ...... 22

图表31：截至2022 年，哥本哈根城市与港口发展公司将更广泛的社会和环境目标纳入其项目的开发案例 ...... 23

图表32：2007-2022 年公司流动性负债结构 ....... 24

图表33：新加坡淡马锡控股如何解决政府产业引导基金所面对问题 ...... 25

图表34：中国港铁集团如何解决地方融资平台所面对问题 ....... 26

图表35：哥本哈根城市与港口发展公司对于实施社会与经济效应的双重实现所作的努力 .... 26