数字化新物业碧桂园服务分析报告( 103页)

---

目录

1 专注区域深耕和下沉，而立之年再出发 .... 8

1.1 深耕重点城市群内弹性城市，多层级覆盖战略布局 ...... 8

1.2 消费属性赋能行业持续成长，新生代“消费者再教育”迎新阶段 .......12

1.3 “大物业+大社区”战略推进，“生态+科技”助力发展 .......18

1.4 股权结构稳定，股权激励助力发展 .......23

2 住管规模独占鳌头，社区增值服务成利润王 ...... 28

2.1 关联房企资源协同，基因复制积极外拓 ....... 28

2.2 打造全周期服务生态，社区增值服务成利润贡献主力军 ..... 43

2.3 非业主增值主打品牌化服务，有效赋能房产销售端 ..... 52

3 多元业态延伸服务边界，联盟助力生态成型 ...... 56

3.1 多业态共振，进入高速发展期 ..... 56

3.2 “三供一业”：实现平稳接管，合作不断深化 ..... 60

3.2.1 政策落地，“三供一业”解锁物管新地图 ...... 60

3.2.2 基础物管或难盈利，社区增值挑起大梁 ..... 63

3.3 商业运营：集团文商旅资产注入，多业态融合发展 ..... 66

3.3.1 整合集团内部优势，打造多元商业生态圈 .... 66

3.3.2 收并购及战略投资实现业态补足 ...... 68

3.4 城市运营商：市政公共服务+城市空间运营+数字社区治理 ..... 73

3.4.1 战略升级蓝海领航，城市共生计划迭代跨越式发展 ....... 73

3.4.2 城市服务拓展加速，整体盈利水平有望回升 ...... 77

4 科技赋能数字化发展，重塑“新物业” ..... 81

4.1 物业行业科技化趋势：数字化+机器人 .... 81

4.2 AI 全栈构架体系助力企业降本增效 ...... 87

4.3 智慧平台凸显数据优势，延展企业服务维度 .....94

5 财务分析与盈利预测 ...... 100

风险提示： ....... 102

财务报表与盈利预测 ...... 103

图表目录

图表 1 “十四五”时期城市群发展战略 ...... 8

图表 2 都市圈发展的4 大阶段 .... 9

图表 3 碧桂园服务在管面积地域分布（截至2020 年末） .... 10

图表 4 碧桂园项目地域分布（截至2020 年末） ...... 10

图表 5 重点布局的弹性城市及全国居民人均可支配收入（元/年） ....... 10

图表 6 2021H1 上市物管坏账率 ...... 10

图表 7 各领域促进共同富裕相关政策 ....... 11

图表 8 “双循环”新发展格局....... 12

图表 9 2020~2021 年部分港股物企关联交易统计 ..... 13

图表 10 地产行业、物管行业与新消费行业五维模型比较（非定量） ...... 13

图表 11 房地产市场软硬件消费升级逻辑 ...... 14

图表 12 按年龄组划分的可支配收入总额（亿美元）与中国总人口（百万） ....... 15

图表 13 不同年龄段客群消费需求差异 ..... 16

图表 14 新生代居住消费客群画像及其主导需求 ....... 16

图表 15 不同年龄人群C-CSI 得分对比 ..... 17

图表 16 不同居住时长时期的业主满意度占比（%） .... 18

图表 17 碧桂园服务发展历程 .... 19

图表 18 2017~2021H1 碧桂园服务营收及同比（百万元，%） ...... 19

图表 19 2017~2021H1 碧桂园服务营收构成（%） .... 20

图表 20 2017~2021H1 碧桂园服务毛利率（%） .... 20

图表 21 碧桂园服务发展战略 .... 21

图表 22 碧桂园服务理念 ....... 21

图表 23 碧桂园产业链与碧桂园服务服务生态 ...... 22

图表 24 碧桂园服务部分收并购事件 ..... 23

图表 25 上市物管企业市值（亿元）（截至2021 年11 月26 日） ...... 23

图表 26 碧桂园服务股份股权结构 ..... 24

图表 27 公司团队人才培养机制 .... 25

图表 28 上市物企股权激励占比（%） ...... 25

图表 29 部分上市物业公司首次股权激励情况 ...... 26

图表 30 碧桂园服务上市前购股权计划 ..... 27

图表 31 碧桂园服务2020 年购股权计划 ....... 27

图表 32 关联公司碧桂园项目土地储备及其分布 ....... 28

图表 33 关联公司碧桂园项目布局及其同比（个，%） ..... 29

图表 34 关联公司碧桂园竣工量及其同比（万平米，%） ..... 29

图表 35 关联公司碧桂园土地储备及其同比（万平米，%） ..... 29

图表 36 碧桂园服务在管面积及其同比（百万平米，%） ..... 30

图表 37 碧桂园服务在管面积按开发商划分（%） .... 30

图表 38 碧桂园服务关联方在管面积及其同比（百万平米，%） ...... 30

图表 39 碧桂园服务独立第三方在管面积及其同比（百万平米，%） ....... 30

图表 40 部分物管企业物业管理服务在管面积（百万平方米） ..... 31

图表 41 公司2015~2021H1 物业管理服务在管面积及CAGR（百万平米，%） .... 32

图表 42 公司物业管理服务在管面积与关联方竣工量及其同比（百万平米，%） .... 32

图表 43 公司2015-2021H1 物业管理服务总体营收及CAGR（百万元，%） ..... 33

图表 44 公司2015~2021H1 关联方物业管理服务营收及CAGR（百万元，%） .... 34

图表 45 公司2015~2021H1 独立第三方物业管理服务营收及CAGR（百万元，%） ..... 34

图表 46 公司2015-2021H1 物业管理服务总体毛利润与毛利润率及CAGR（百万元，%） ....... 34

图表 47 公司2015~2021H1 按月单位面积基础物管收入（元/平/月) ....... 35

图表 48 公司2015~2021H1 关联方物业管理服务费（元/平/月） .... 35

图表 49 公司2015~2021H1 独立第三方物业管理服务费（元/平/月） ..... 35

图表 50 部分物企现金及现金等价物（亿元） ....... 36

图表 51 各物企资产负债率（%） ..... 36

图表 52 公司2019~至今发债及配股集资情况 ...... 36

图表 53 蓝光嘉宝物业管理服务在管面积分布及其占比 .... 37

图表 54 蓝光嘉宝服务业务板块 .... 38

图表 55 富力物业服务业务板块 .... 38

图表 56 富力物业服务住宅物业在管项目在全国按区域分布 ..... 39

图表 57 富力物业服务住宅物业项目数目及在管面积按城市能级划分 ...... 39

图表 58 富力物业服务商业物业基础物管服务在管项目在全国按区域分布 ....... 40

图表 59 富力物业服务商业物业基础物管服务项目数目及在管面积按城市能级划分 .... 40

图表 60 公司在手现金及现金等价物资金（亿元，%） .... 41

图表 61 公司品牌形成模式透视图 ..... 42

图表 62 公司物业服标准化基因 .... 42

图表 63 2001~2020 年全国城镇居民人均可支配收入及消费情况 ....... 43

图表 64 社区增值服务利好政策 .... 43

图表 65 2020 年500 强物企社区增值服务各业务收入占比（%） ...... 45

图表 66 碧桂园服务社区增值服务六大业务 ...... 45

图表 67 覆盖社区生活场景全生命周期的增值服务 ....... 46

图表 68 碧桂园服务社区增值服务营收及同比（亿元，%） ..... 46

图表 69 碧桂园服务社区增值服务毛利及毛利率（亿元，%） ..... 46

图表 70 主流上市物企社区增值服务毛利率（%） .... 47

图表 71 碧桂园服务2021H1 社区增值服务对社区业务增量毛利润的贡献比例（亿元，%） ...... 47

图表 72 社区增值服务各业务营收占比（%） ....... 48

图表 73 碧桂园服务社区增值服务相关收并购及股权合作事件 ..... 49

图表 74 私域运营模式梳理 ....... 50

图表 75 社区新零售生态 ....... 50

图表 76 社区传媒+广告营销 ..... 51

图表 77 社区增值服务与基础物管服务业绩增长双飞轮 .... 51

图表 78 2021H1 细分服务在非业主增值服务收入比重 ..... 52

图表 79 2015~2021H1 公司各部分子项目营收及非业主增值服务占比（万元，%） ..... 53

图表 80 2021 中国物业服务企业综合实力十强 ....... 53

图表 81 2017~2021H1 公司非业主增值服务占关联方销售额比重（%）.... 54

图表 82 非业主增值服务营收及同比增速（万元，%） .... 54

图表 83 非业主增值服务毛利及毛利率（万元，%） .... 54

图表 84 2015~2021H1 非业主增值收入结构（%） .... 55

图表 85 2020 年部分上市物管企业非业主增值服务营收占比（%） ....... 55

图表 86 2020 年500 强物企各细分业态在管面积占比分布（%） ...... 56

图表 87 2020 年500 强物企各细分业态物业费收缴率分布（%） ...... 57

图表 88 2020 年500 强物企全国及各能级城市平均物业服务费水平分布（元/平/月） ....... 57

图表 89 碧桂园服务股权交易汇总 ..... 58

图表 90 现代农业、机器人等新产业孵化，战略协同助力增值服务 ...... 59

图表 91 中央及地方鼓励老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理政策 .... 60

图表 92 三供一业移交详解 ....... 61

图表 93 中央及地方下放企业职工家属区“三供一业”分离移交中央财政补助资金管理办法 ...... 61

图表 94 公司三供一业发展历程 .... 62

图表 95 华润万象生活三供一业基础物管及物管毛利和毛利率（百万，%） .... 63

图表 96 公司三供一业物管、供热营收（亿元） ....... 64

图表 97 公司三供一业物管、供热管理面积（百万平米） .... 65

图表 98 公司三供一业物管、供热毛利及毛利率（亿元，%） ..... 65

图表 99 中国文商旅总收入情况（亿元，%） ....... 67

图表 100 部分物业服务企业推出商办子品牌 .... 67

图表 101 文商旅集团打造多元商业生态圈 .... 68

图表 102 富力物业、彩生活与碧桂园服务指标对比 ..... 69

图表 103 富力物业商管拆分毛利及毛利率（千元，%） ...... 70

图表 104 富力物业商管费用率及收取率（元/平/月，%） .... 70

图表 105 彩生活收购万象美后股权架构 ....... 70

图表 106 富力物业商管项目布局（截至2020 年末） ....... 71

图表 107 富力物业商管项目城市分布（%） .... 71

图表 108 富良环球2021 年业绩承诺 .... 71

图表 109 富力物业商业物业服务类型及收费模式 ..... 72

图表 110 万达商管收入及收入YOY（亿元，%） ..... 72

图表 111 万达商管毛利及毛利率（亿元，%） ..... 72

图表 112 智慧社区总体框架 ..... 74

图表 113 各物企代表城市服务项目简介.... 74

图表 114 2021 年上半年城市服务项目年化金额TOP10 榜单 ..... 76

图表 115 智慧城市中的社区建设 ...... 77

图表 116 部分物企城市2021H1 及2020 年城市服务营收情况（亿元） ...... 78

图表 117 福建东飞业绩承诺及不同完成度措施 .... 79

图表 118 满国康洁业绩承诺及不同完成度措施 .... 79

图表 119 碧桂园服务2019~2021H1 城市服务营收及毛利率情况（亿元，%） ....... 80

图表 120 2020 年国内各行业数字化水平 .... 81

图表 121 商用服务机器人重点模块 ....... 82

图表 122 5G 应用场景 ..... 83

图表 123 讲解型机器人代替场景及成本 ....... 83

图表 124 清洁型机器人代替场景及成本 ....... 84

图表 125 碧桂园服务自主研发物业机器人 .... 84

图表 126 京东的十节甘蔗理论 ...... 85

图表 127 碧桂园服务管理与服务云平台 ....... 86

图表 128 企业AI 全栈构架体系 .... 87

图表 129 AI 凤凰魔盒-云端交互示意图 ....... 88

图表 130 “一键安防”效果图 ...... 88

图表 131 天石云产品星图 ..... 89

图表 132 科技带来降本提效（平方米/人，元/平方米） .... 90

图表 133 公司数字化解决方案输出案例 ....... 90

图表 134 宝石花物业痛点 ..... 92

图表 135 “天石云”系统提供的4+1 服务板块 .... 92

图表 136 科技带来降本提效 ..... 93

图表 137 AI 凤凰魔盒-云端交互示意图 ....... 93

图表 138 1+4+N 结构 ...... 95

图表 139 对客户精确画像，实现前瞻性预判以便提供合身服务 ....... 96

图表 140 业主旅程体验地图 ..... 96

图表 141 碧桂园服务社区类比机场，都具备稳定流量 ...... 97

图表 142 “园点通”解决的痛点 ...... 98

图表 143 社区传媒—园点通介绍 ...... 98

图表 144 碧桂园服务2019~2021 年部分专利及软件著作权（截至2021 年11 月25 日） ...... 99

图表 145 住宅物管业务营收及盈利预测 ..... 100

图表 146 三供一业业务营收及盈利预测 ..... 101

图表 147 城市服务业务营收及盈利预测 ..... 101

图表 148 商业运营业务营收及盈利预测 ..... 102

图表 149 其他业务营收及盈利预测 ..... 102