商业地产现状分析( 36 页)

---

目录

引言 ....... 5

商业地产现状分析....... 5

商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 ........ 6

写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 ........... 9

工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 ........... 12

酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 .......... 12

商业地产公司 ....... 13

1、万达商管集团——体量领先国内商业地产行业 ........ 15

2、华润置地——开发物业+投资物业+X 战略 ....... 18

3、大悦城——完成重组，蓄势待发 ...... 20

4、龙湖集团——主打“天街”系列，在建储备丰富保障后期高成长 ........ 24

5、万科A——稳住开发基本盘，多元化业务发展 ........ 26

6、中国国贸——北京核心地段高档商贸服务综合体 .... 28

7、新城控股——“住宅+商业”双轮驱动 ......... 31

8、旭辉控股集团——开启“房地产+”战略 ..... 34

图表目录

图1：商业地产分类及各自供需结构示意图 .......... 6

图2：优质零售物业新增供应量（万平方米） ...... 6

图3：四大一线城市优质零售物业空置率变化趋势 ....... 7

图4：近三年北京空置率维持低位且较平稳，深圳空置率呈下降趋势 .......... 7

图5：主要的核心二线城市优质零售物业空置率变化趋势 .... 7

图6：天津、重庆优质零售物业空置率处于相对高位 ........... 7

图7：一线城市优质零售物业首层租金变化趋势（元/平方米/天） ....... 8

图8：一线城市优质零售物业首层平均租金延续弱势（元/平方米/天） ........ 8

图9：核心二线城市优质零售物业首层租金变化趋势（元/平方米/天） ........ 8

图10：二线核心城市首层平均租金今年以来延续弱势（元/平方米/天） ...... 8

图11：一二线甲级写字楼存量规模呈增长趋势（万平方米） ....... 9

图12：一二线城市优质写字楼新增供应量逐年放缓（万平方米） ....... 9

图13：近一年除广州空置率微降，北京、上海、深圳空置率出现回升 ...... 10

图14：近一年二线城市优质写字楼空置率内部走势分化 .... 10

图15：2018 下半年以来一二线城市优质写字楼空置率呈上升趋势 .... 10

图16：一线城市租金平缓上升，二线城市整体平稳（元/平方米/月） ........ 11

图17：截至2019 年6 月末样本城市优质写字楼租金（元/平方米/月） ..... 11

图18：四大一线城市优质写字楼租金水平变化趋势（元/平方米/月） ........ 11

图19：样本二线城市优质写字楼租金走势（元/平方米/月） ...... 11

图20：2017 年以来百城工业用地成交建面不断上升（万平方米） .... 12

图21：一线城市物流仓储工业用地租金呈上升趋势（元/平方米/月） ........ 12

图22：STR 中国样本酒店供给与需求增速 ......... 12

图23：三大酒店集团出租率同比为负 ......... 12

图24：截至2019 年7 月22 日，已在全国开业291 座万达广场 ....... 15

图25：万达商业模式示意图 ....... 15

图26：2018 年公司营业总收入同比下降21.4%至1065.49 亿元....... 16

图27：2018 年公司归母净利同比增长47.4%至294.94 亿元 .... 16

图28：2018 年物业销售占营收比重下滑，物业租赁占比提升（亿元） .... 17

图29：近两年公司物业租赁业务毛利率高企 ...... 17

图30：截至2018 年底华润置地公司构架示意图 ........ 18

图31：华润万象系列——万象城示意图 ..... 18

图32：2018 年公司营业收入同比增长22.25%至1212 亿元（亿元） ....... 18

图33：2018 年公司归母净利242.38 亿元（亿元） ........... 18

图34：华润置地投资物业及租金收入稳步增长（亿元） .... 19

图35：2018 年购物中心业务收入占投资物业租金收入比重约72% ........... 19

图36：2018 年投资物业公允价值变动收益为约69 亿元，约占除税前溢利的13%（亿元） .... 20

图37：重组前公司股权结构 ....... 21

图38：重组后公司股权结构 ....... 21

图39：2018 年大悦城地产物业投资收入同增5.4%至36 亿元（亿元） .... 21

图40：2018 年大悦城地产归母净利同比增长约82%至21 亿元 ........ 21

图41：大悦城地产投资物业毛利率高企，2018 年投资物业毛利率高达74.2% ......... 22

图42：截至2018 年末，大悦城已进驻北京、上海、天津、杭州、成都、西安等12 个核心城市 ..... 22

图43：龙湖集团主要业务布局 .... 24

图44：2018 年公司主营业务收入同比增长61%至1158 亿元（亿元） ..... 24

图45：近三年公司综合毛利率呈上升趋势 .......... 24

图46：2018 年公司归母净利润同比增长28.88%至162 亿元（亿元） ..... 24

图47：2018 年万科营业收入同比增长22.55%至2976.79 亿元 ........ 27

图48：2018 年万科归母净利同比增长20.39%至337.73 亿元 .......... 27

图49：万科从黑石收购印力集团96.55%的股权 ........ 27

图50：印力集团发展示意图 ....... 27

图51：截至2018 年底，万科商业项目210 余个，总建面超过1300 万平方米（个、万平方米） .... 28

图52：中国国际贸易中心总平面图 .... 28

图53：国贸写字楼图 .......... 28

图54：2018 年公司营业收入同比增长14.61%至31.71 亿元 .... 29

图55：2018 年公司归母净利同比增长22.03%至7.75 亿元 ...... 29

图56：2018 年写字楼收入占总收入比重49.29%（亿元） ........ 29

图57：公司各商业业态平均出租率 .... 30

图58：公司各商业业态平均租金（元/平方米/月） ..... 30

图59：2018 年公司营业收入同比增长33.58%至541.33 亿元（亿元） .... 31

图60：2018 年公司归母净利同比增长74.02%至104.91 亿元（亿元） .... 31

图61：公司住宅销售、综合体销售及物业出租业务的毛利率走势 ..... 31

图62：截至2019 年5 月末，公司开业及储备的吾悦广场共111 座 .......... 32

图63：近年公司吾悦广场数量、租管费收入增长迅速（亿元、座） .......... 32

图64：上海LCM 置汇旭辉广场示意图 ....... 34

图65：“房地产+”战略发展布局 ........... 34

图66：2018 年公司主营业务收入同比增长33%至424 亿元（亿元） ...... 35

图67：2018 年公司归母净利润同比增长12.03%至54 亿元（亿元） ....... 35

图68：投资物业公允价值变动收益对公司整体业绩的影响较小（亿元） .......... 36

表1：截至2018 年末主要12 家涉及投资物业布局的公司梳理表（万平方米、亿元） ..... 13

表2：2018 年投资性房地产公允价值变动损益与公司利润总额情况表（亿元） ........ 14

表3：万达广场主要产品特征梳理表 ........... 16

表4：公司投资性物业出租面积、出租率及租金梳理表（座、万平方米、元/平方米/月） ......... 17

表5：投资性房地产公允价值增值是公司营业利润的重要来源，2018 年占比达35.2%（亿元） ...... 17

表6：截至2018 年底投资物业布局56 个城市，已开业购物中心51 个（个、座、万平方米） ........ 19

表7：截至2018 年底在营投资物业921 万平方米，在建及拟建943 万平方米（万平方米） .... 19

表8：2018 年投资物业评估增值（不含税及少数股东损益）占归母净利约20%（亿元） ........ 20

表9：截至2018 年末大悦城地产商业运营情况（万平方米、亿元） ......... 22

表10：投资物业评估增值为公司业绩的重要来源（亿元） ........ 23

表11：截至2018 年末公司开业商场29 个，建筑面积约296 万平方米（万平方米、亿元） .... 25

表12：截至2018 年末公司在建商场21 座，建筑面积达209 万平方米（平方米） .......... 25

表13：2018 年投资物业评估增值（不含税及少数股东损益）占归母净利比重约21%（亿元） ....... 26

表14：万科集团旗下商业地产相关产品定位和业态分布 .... 27

表15：公司各业务收入与毛利率等概况（平方米、车位、间、亿元） ...... 29

表16：近5 年公司各种商业业态的平均出租率 .......... 30

表17：近5 年公司各商业业态平均租金（元/平方米/月） .......... 30

表18：2018 年末公司已开业吾悦广场42 座，已开业商场面积达390.4 万平方米 .... 32

表19：截至2018 年末公司42 座吾悦广场具体经营概况表（万平方米、万元） ...... 32

表20：公司投资性房地产经营情况概览（亿元） ....... 34

表21：当前公司投资性物业规模相对较小（个、万平方米） ..... 35

表22：2018 年公司投资物业公允价值变动收益约1.06 亿元，不足税前溢利的1%（亿元） ........... 35