写字楼市场分析报告( 33 页)

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目 录

1. 当前时点关注商业地产的四大理由 ...... 6

1.1. 增量开发逐步见顶，向自持商业转型是房企的一致选择...........6

1.2. 利率下行环境下资本化率下行，存量物业重估值提升.......9

1.3. 过往流动性宽松周期中，商业地产股大概率有超额收益表现.........12

1.4. 外资跑马圈地，商业核心资产抢夺正当时.........13

2. 写字楼业态特性分析 .......... 15

2.1. 出售吸纳量与住宅销售同频波动，出租吸纳量波动较为平稳.........15

2.2. 区域分化显著，核心城市写字楼价值突出.........16

2.3. 相较住宅税负较重，投资者以金融机构为主.....17

3. 写字楼市场供需格局演变 ........... 19

3.1. 供给层面：总体供给过剩，近两年压力有所缓解.....19

3.2. 需求层面：需求短期触底，多重改善因素助推需求回升.........22

4. 标的推荐 ..... 27

4.1. 金融街：开发自持双轮驱动，手持京津沪核心商业资产.........27

4.2. 万通地产：坐拥一二线核心资产，转型聚焦进行时.........29

5. 风险提示 ..... 33

图目录

图 1：全国商品房销售金额变动情况 .......... 6

图 2：全国商品房销售面积变动情况 .......... 6

图 3：城市人均住宅面积变动情况 ...... 6

图 4：城镇化率变动情况 .... 6

图 5：美国城市化率变动情况 ..... 7

图 6：美国人口增速情况 .... 7

图 7：香港人口增速情况 .... 7

图 8：香港私人楼宇落成面积变化情况 ....... 7

图 9：存款类金融机构存款准备金率变动情况 ...........11

图 10：1 年期MLF 利率变动情况 .....11

图 11：中债10 年期国债收益率变动情况（%） ........11

图 12：产业债信用利差中位数变动情况（BP）.........11

图 13：2008 年以来货币环境变动情况 ...... 13

图 14：写字楼与住宅销售面积增速对比 ........... 15

图 15：写字楼与住宅销售额增速对比....... 15

图 16：重点城市甲级写字楼空臵率情况（%）......... 16

图 17：重点城市2019 年分季度甲级写字楼空臵率对比（%） .......... 17

图 18：重点城市2019 年分季度甲级写字楼租金对比（元/平/月） .... 17

图 19：百城土地出让规划建面中各类型土地占比 ..... 19

图 20：全国房地产销售中各类型物业销售占比......... 19

图 21：办公楼与住宅开发投资累计同比增速对比 ..... 20

图 22：写字楼开发投资额（亿元）及增速情况......... 20

图 23：办公楼与住宅新开工面积累计同比增速......... 20

图 24：写字楼新开工面积（万方）及增速情况......... 20

图 25：办公楼与住宅竣工面积累计同比增速 .... 21

图 26：写字楼竣工面积（万方）及增速情况 .... 21

图 27：写字楼待售面积（万方）变动情况及增速 ..... 21

图 28：北京甲级写字楼总存量（万方） ........... 22

图 29：上海甲级写字楼总存量（万方） ........... 22

图 30：广州甲级写字楼总存量（万方） ........... 22

图 31：深圳甲级写字楼总存量（万方） ........... 22

图 32：北京、上海甲级写字楼吸纳量（万方）变动情况........... 23

图 33：北京写字楼租赁面积产业分布情况（2018）.......... 23

图 34：上海写字楼租赁面积产业分布情况（2018）.......... 23

图 35：广州写字楼租赁面积产业分布情况（2018）.......... 24

图 36：深圳写字楼租赁面积产业分布情况（2018）.......... 24

图 37：中国公有云IaaS 市场规模及预测.......... 24

图 38：中国IDC 市场规模及预测..... 24

图 39：中国联合办公空间数量（个）....... 26

图 40：中国联合办公市场规模（亿元） ........... 26

图 41：金融街历史沿革.... 27

图 42：金融街股权结构.... 28

图 43：公司持有业态建筑面积分布占比 ........... 28

图 44：公司租金收入增速和物业租赁收入占比......... 28

图 45：万通地产历史沿革 ........ 30

图 46：万通地产股权结构（截至2019 年三季报） ........... 30

图 47：万通地产商办业务项目布局图....... 31

图48：公司自持物业总建面及增速情况 .... 32

图49：公司自持物业租赁收入及增速情况 ........ 32

图50：公司可供出租面积（万方）区域分布情况 ...... 32

图51：公司租赁收入（万元）区域贡献情况 ..... 32