贝壳专题深度报告( 37 页)

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目录

1. 贝壳：中国线上线下一体化住房中介服务龙头......5

1.1. 贝壳找房已成为国内领先的品质居住服务平台 ..........5

1.2. 创始人对公司拥有绝对控制权...........6

1.3. 交易额和营收快速增长，新房业务贡献最大.......6

2. 我国房地产行业有望线下线上协同稳步发展........10

2.1. 我国民用住宅市场体量大趋势好............10

2.2. 房屋相关服务的需求不断增加.........11

2.3. 二手房流通率稳步提升.......11

2.4. 中介渠道快速崛起........12

2.4.1. 中介渠道重要性不断提升: 从代理到电商到渠道的发展历程..........12

2.4.2. 中介渠道重要性不断提升：渠道渗透率快速提升，收入快速增长 .......13

2.5. 房地产交易与服务行业痛点与机遇 .......14

2.5.1. 我国房屋交易和服务市场仍存在多个挑战......14

2.5.2. 综合性住房交易与服务平台应运而生.......16

3. 线上线下统一协作的智能化生态系统扩大网络效应 ...........16

3.1. 构建生态系统为各参与者赋能.........16

3.2. 独创 ACN 模式通过“协同+佣金分配”提升行业效率和服务质量...........17

3.3. 线上线下多方合作的独特竞争优势 .......18

3.4. 标准化、数据化、智能化..........18

3.4.1. 专业化培训与系统性竞争造就高效标准化的交易与服务..........19

3.4.2. 多维度的数据积累实现平台数字化转型 ..........19

3.4.3. 标准化和数据化助力贝壳实现智能化.......20

    3.4.3.1. AI 应用增强平台整体运作实力 ........20

    3.4.3.2. 贝壳如视：VR 应用潜力十足 ..........20

4. 贝壳二手房全国市占率提升迅速彰显龙头地位............21

4.1. 贝壳二手房概览.....21

4.2. 二三线城市二手房在全国市占率中提升带动二手房市场流通率增长.......23

4.2.1. 我国二手房市场流通率稳步提升........23

4.2.2. 从出售挂牌量与价看未来二手房流通率 ..........23

5. 新房全国市占率稳步提升，开发商对中介需求有望局部提升...........24

5.1. 贝壳新房概览.........24

5.2. 总量稳定下，开发商二、三、四线新房销售或将依赖中介实现资金回笼 .....26

5.2.1. 二线新房去化低于一线新房，二线新房销售或存较高压力 .....26

5.2.2. 从上海、东莞、无锡、郑州新房量价与金额看新房市场..........27

5.2.3. 开发商竞争力度提升，资金回笼需求加大......29

5.2.4. 中介有望逐步转化开发商销售费用............31

6. 新兴业务和服务潜力十足，有望转化家居装修销售费用...........31

6.1. 贝壳新兴业务和服务概览..........31

6.2. 贝壳的潜在机会：转化家居装修销售费用为自身收入 ..........33

6.3. 贝壳的潜在机会：如视 VR 有望撬动 1222 亿美元市场空间........34

6.3.1. 贝壳如视 VR 引领家装消费市场..........34

6.3.2. 未来 VR 技术有望为贝壳带来多少潜在市场空间？.....36

7. 建议关注.......36

8. 风险提示.......36

图表目录

图 1：公司主要业务........5

图 2：公司发展历程........5

图 3：贝壳商业模式........7

图 4：贝壳交易规模 GTV 及构成 .......7

图 5：贝壳 APP 分季度月活跃用户（单位：百万 MAU） .......8

图 6：贝壳平台佣金率（收入/GTV）.......8

图 7：贝壳营收及增长情况..........9

图 8：贝壳收入结构........9

图 9：贝壳毛利情况........9

图 10：贝壳费用情况......9

图 11：贝壳调整后净利润及 EBITDA 情况 ...........10

图 12：中国房地产市场 GTV，2014-2024E（单位：万亿元）............11

图 13：中国房屋相关服务市场 GTV，2014-2024E（单位：万亿元）......11

图 14：从自销到渠道，中介渠道重要性彰显 .....12

图 15：通过中介的房屋买卖与租赁 GTV，2014-2024E（单位：万亿元） ............13

图 16：中国中介佣金收入，2014-2024E（单位，十亿元） ........13

图 17：中介平均新房佣金率逐年提升，外包平均佣金率逐年下降（单位：%）..........14

图 18：中国房地产市场面临的四个挑战 ......14

图 19：中国房地产市场潜在提升空间...........15

图 20：贝壳生态系统............16

图 21：贝壳将买卖房产分为十个步骤...........17

图 22：MLS 的商业模式 ......17

图 23：线上线下一体化运营有望提升协同效益.........18

图 24：贝壳将非标准化的地产交易和服务打造成标准化......19

图 25：贝壳逐步实现数字化转型 ............19

图 26：贝壳如视 VR 应用场景 ..........20

图 27：我国二手房市场规模（单位：百万元）.........21

图 28：贝壳二手房交易额和全国市占率（单位：百万元） .........21

图 29：贝壳二手房收入和提佣率（单位：百万元） .......22

图 30：我国二手房流通率有望稳步提升（单位：%）.....23

图 31：二手房出售挂牌量指数.........23

图 32：城市二手房出售挂牌价指数........24

图 33：我国新房市场规模（单位：百万元）.....24

图 34：贝壳新房交易额和全国市占率（单位：百万元）......25

图 35：贝壳新房收入和提佣率（单位：百万元）............25

图 36：贝壳新房交易额拆分（单位：亿元） .....26

图 37：十大城市:商品房可售和成交面积（单位：万平米） ........26

图 38：十大城市:商品房月度去化比例..........26

图 39：一线城市商品房可售和成交面积（单位：万平米） .........27

图 40：一线城市商品房月度去化比例...........27

图 41：二线城市商品房可售和成交面积（单位：万平米） .........27

图 42：二线城市商品房月度去化比例...........27

图 43：上海、东莞、无锡、郑州新房月度成交均价（单位：元）............28

图 44：上海、东莞、无锡、郑州新房月度成交面积（单位：万平米） ..........28

图 45：上海、东莞、无锡、郑州新房月度成交金额（单位：万元）.......29

图 46：我国房屋住宅施工、新开工、竣工、销售面积（单位：万平米）......29

图 47：房地产开发企业个数（单位：个）..........30

图 48：我国个别省份与直辖市房地产开发企业个数（单位：个）............30

图 49：房地产开发企业负债总计（单位：亿元）和负债率（%）......31

图 50：全国住房开发贷款余额（单位：亿元）.........31

图 51：住宅房地产开发公司销售费用率（单位：%）.....31

图 52：绿地控股中介费用率（单位：%）............31

图 53：我国新兴业务和服务市场规模（单位：百万元）......31

图 54：贝壳新兴业务和服务交易额和全国市占率（单位：百万元）.......32

图 55：贝壳新兴业务和服务收入和提佣率（单位：百万元）.....32

图 56：我国房地产新兴业务和服务市场规模（单位：万亿元） ........33

图 57：个别 A 股家居装修上市公司销售费用率（单位：%）.......33

图 58：个别港股家居装修上市公司销售费用率（单位：%）.......34

图 59：地产中介在家居装修行业的潜在收入空间（单位：千亿）............34

图 60：设计服务面临的难点与痛点........35

图 61：云展厅概念图............35

表 1：贝壳股权结构表（截至 2020 年 8 月 12 日）...........6

表 2：贝壳门店组成与中介组成.........7

表 3：贝壳主要成本........9

表 4：贝壳二手房链家与合作方拆分（单位：亿元）.....22