仓储高标仓行业分析报告( 37页)

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目录

1．高标仓概况：现代化仓储设施，国内起步期晚于欧美 ..... 1

1.1 高标准的仓储基础设施，使用过程中具有明显的降本增效作用.... 1

1.2 中国的高标仓起步晚，与欧美国家存在较大差距 ....... 2

2．市场供需：需求存在长期释放空间，供给小高峰打破短期均衡...... 4

2.1 需求端：电商、物流等行业持续扩张，租赁需求保持平稳增长.... 4

2.2 供给端：核心区域紧俏，中西部过剩，自建项目投放节奏左右总体增量 .... 7

2.3 综合测算：平均出租率前高后低，预计2025 年约82% ..... 10

3．区域格局：分化持续加剧，选址是仓储项目成败关键 .... 12

3.1 长三角：产业基础扎实，上海、杭州、南京三大城市群呈现梯次结构 ..... 12

3.2 大湾区：广州、深圳双核牵引，交通一体化催化市场发展 ...... 15

3.3 环渤海：环京区热度高，济青市场均衡，东北低迷 .... 17

3.4 中西部：超前投资现象严重，消化周期预计超过3 年 ....... 19

4．市场竞争：拿地是最核心竞争力，资本运作与项目运营可锦上添花 ..... 21

4.1 拿地能力：专业开发商和电商系具有优势，金融系需借道中间商 ..... 22

4.2 资本运作：轻重结合助力开发商规模扩大，市场热度上升创造短期流动性红利 ..... 25

4.3 项目运营：租金收入与成本决定回报率，龙头企业具有先发优势 ..... 28

5．业务建议和风险分析 .... 30

5.1 业务建议 .... 30

5.2 风险分析 .... 31

图目录

图1：高标仓的产品特征 .... 1

图2：高标仓的长期使用成本低于传统仓 ..... 2

图3：高标仓能提升货物周转率 ..... 2

图4：相比美国和英国，中国的物流成本偏高（2019 年） ...... 3

图5：中国和美国高标仓存量面积（2020 年） ...... 3

图6：中国和美国自动化仓库数量（2019 年） ...... 3

图7：2010-2020 年中国经营性高标仓存量（万平米） ..... 4

图8：普洛斯下游租户占比（以公募REITs 项目为样本，2020 年） ...... 5

图9：中国网络购物占社零总额比重 ....... 6

图10：中国物流行业市场结构 ....... 7

图11：2017-2020 年中国仓储用地供应情况（万平米） ....... 8

图12：电商与物流企业拿地支出金额 ..... 9

图13：物流龙头企业存在加快仓储建设的规划 ..... 9

图14：高标仓市场供需结构测算 ....... 11

图15：长三角电商销售及快递业务量占比约40% ...... 13

图16：长三角高端制造业整体呈现扩张态势 ....... 13

图17：长三角主要城市高标仓存量（万平米） ...... 14

图18：长三角主要城市出租率及租金表现（2020 年底） ..... 14

图19：深中通道、虎门二桥、赣深高铁、广深高铁有望在2024 年之前陆续建成开通 ..... 16

图20：大湾区主要城市高标仓存量（万平米） ...... 17

图21：大湾区主要城市出租率及租金表现（2020 年底） ..... 17

图22：环渤海地区高端制造业正在快速发展 ....... 18

图23：环渤海的交通呈现以北京为中心的辐射状 ..... 18

图24：环渤海主要城市高标仓存量（万平米） ...... 19

图25：环渤海主要城市出租率及租金表现（2020 年底） ..... 19

图26：中西部重要节点城市成为仓储投资热点 ...... 20

图27：中西部主要城市高标仓存量（万平米） ...... 20

图28：中西部城市租金及出租率（2020 年底） ..... 20

图29：高标仓行业的各类开发主体 ....... 21

图30：一手拿地的开发流程 ..... 23

图31：高标仓行业格局（2015 年底） .... 24

图32：高标仓行业格局（2020 年底） .... 24

图33：电商系企业大幅拿地，2017—2018 年京东占比高，2019—2020 年快递企业占比高 ....... 24

图34：轻重结合的资产运作模式 ....... 26

图35：全球高标仓Cap Rate 水平 ..... 27

图36：各类型物业获投资者青睐的程度 ..... 28

图37：投向中国高标仓资产的私募基金募资总额 ..... 28

图38：某二线城市双层常温库的投资回报率 ....... 29

图39：现代仓储开发商综合要素评估表 ..... 31

图40：电商物流企业土地储备超过50 万方的城市名单（不完全统计） ....... 31

图41：高标仓出租率对于市场需求增速和总存量增速的敏感性分析 ...... 32

图42：京东物流云仓的数量与面积 ....... 33