科技园区发展分析报告(42 页)

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目录

1 科技园区指数为何能跑出超额收益 ...... 5

2 原因之一：科技园区在地产下行周期仍能保持稳健营收 .... 6

2.1 科技园区以政府设立为主 ....... 6

2.2 产业园区开发的三种模式中，科技园区模式的抗周期能力更强 ....... 7

3 原因之二：科技园区的发展符合国家经济发展趋势 .... 8

3.1 科技园区的兴起是现阶段国家工业发展理念的体现形式 ..... 8

3.2 以高新区为代表的科技园区取得良好的发展，成为地区经济主要支撑 .... 12

4 原因之三：科技园区深耕国家战略发展产业，投资存在较高确定性 ..... 14

4.1 科技园区形成的产业集群为发展战略性新兴产业的主要动力 .... 14

4.2 科技园区引进及投资企业发展存在较高确定性 .... 15

4.3 战略性新兴产业过去发展取得成功，未来仍有发力空间 .... 15

5 深耕世界一流高科技园区试点的潜力股 ..... 17

5.1 张江高科：张江科学城主要运营商，贯彻“科技投行”理念 .... 17

5.1.1 张江科学城创新生态完善，主导产业领跑上海 ...... 17

5.1.2 张江高科地产板块收入稳健，毛利维持高水平 ...... 18

5.1.3 投资立足张江科学城，存在多个优质行业领头羊 .... 19

5.2 中新集团：发展由苏州工业园外拓，产业投资聚焦高精尖技术 ...... 20

5.2.1 苏州工业园区——从传统工业向创新科技转型的成功模板 .... 20

5.2.2 中新集团开发业务扎根苏州工业园，品牌优势外拓发展范围 ...... 23

5.2.3 投资聚焦科技创新产业，所投企业打破技术壁垒 .... 24

5.3 东湖高新：专精中国光谷运营发展，置出工程业务，向轻资产模式探索 ...... 26

5.3.1 武汉东湖高新区，加速迈向世界光谷 ...... 26

5.3.2 东湖高新专精发展园区运营，布局轻资产业务 ...... 26

5.3.3 所投企业高新技术全国领跑，持续推进上市进程 .... 28

5.4 电子城：中关村开发元老，业务辐射全国 .... 29

5.4.1 转型科技服务运营商，跨区域打造多个高技术科研园区 ...... 29

5.4.2 投资持股全球领先的农业机器人公司 ...... 31

5.5 天地源：深耕西安高新区的地产开发商 ...... 32

5.5.1 西安高新区产业优势显著，经济活力充沛 ...... 32

5.5.2 高新区楼市表现亮眼，房价坚挺且销售增速优于全国 .... 32

5.5.3 背靠国资投资聚焦西安高新区,销售韧性较强 ....... 33

6 存在潜力的老牌科技园区运营商 ....... 35

6.1 市北高新：发展围绕上海静安，营收稳健增长 .... 35

6.2 苏州高新：高新技术产业培育与投资运营商 ...... 37

6.3 南京高科：南京经济技术开发区建设者转型科技创新投资商 .... 39

7 投资建议：科技园区指数抗周期性强，有望持续跑出超额收益 ..... 41

附录 核心标的信息汇总 .... 42

图表目录

图表1: 科技园区指数与房地产指数相关性减弱，近期持续跑出超额收益 ...... 5

图表2: 产业园区的三种分类 ....... 6

图表3: 科技园区以产业投资商模式为主，盈利渠道多样 .... 6

图表4: 张江高科及市北高新租赁收入较为稳健 .... 7

图表5: 政府设立科技园区的运营逻辑.... 7

图表6: 产业园区发展与国家工业化模式变化相对应 .... 8

图表7: 轻重工业比例 ..... 9

图表8: 以新技术为代表的机电行业营收占规模以上制造业比例持续提高 ...... 9

图表9: 世界一流高科技园区试点名单及纳入时间 ..... 10

图表10: 各世界一流高科技园区试点对于发展的规划 ...... 11

图表11: 东湖高新区GDP 增速持续高于武汉市GDP 增速 .... 12

图表12: 2022 年部分高新区GDP 成为城市经济重要支撑 ....... 12

图表13: 多个高新区的人才引进政策.... 12

图表14: 多个高新区的企业引进政策.... 13

图表15: 近年高新区企业数同比增速高于+10% .... 13

图表16: 全国高新区就业人数同比增速高于城镇 ...... 13

图表17: 世界一流高科技园区试点名单及主导产业 .... 14

图表18: 战略性新兴产业与科技园区主导产业基本重合 .... 14

图表19: 战略性新兴产业在科技园区取得较好发展 .... 14

图表20: 新一代信息技术创新成果持续涌现，在高端芯片供给方面仍有发展空间 ...... 15

图表21: 生物产业2010-2022 年收入平均增速7.2%，创新能力发展空间广阔 ..... 16

图表22: 新能源汽车产在电池储能方面的研发存在较大攻克空间 .... 16

图表23: 张江科学城的“两园、两谷、一岛”园区介绍 ...... 17

图表24: 张江科学城区位规划图 ....... 17

图表25: 张江科学城入选《2022 上海硬核科技企业TOP100 榜单》的企业 .... 18

图表26: 张江高科2023 年前三季度归母净利同比+3.7% .... 19

图表27: 2022 年张江高科收入较为稳定，毛利率62.1% .... 19

图表28: 苏州工业园区于2005 年开始布局产业升级，创新发展取得较大成功 ..... 20

图表29: 2022 年苏州工业园区生产总值同比+3.3% .... 20

图表30: 2022 年苏州工业园区投资总额同比+26.8% ....... 20

图表31: 苏州工业园区生物医药产业园中知名企业 .... 21

图表32: 苏州工业园区纳米产业2022 年实现1460 亿元产值 .... 21

图表33: 苏州工业园区人工智能产业协会存在人工智能领域的龙头企业 ...... 22

图表34: 中新集团归母净利近年来持续增长 ...... 23

图表35: 近三年公司营业收入持续上升 ...... 23

图表36: 中新集团外拓科技园区项目.... 23

图表37: 中新集团分布式光伏屋顶电站（康美包工厂） .... 24

图表38: 2022H1 公司基金返投项目主要集中于新能源、医疗健康等领域 ..... 24

图表39: 东湖高新区GDP 增速持续高于武汉市GDP 增速，且占较大比重 ...... 26

图表40: 东湖高新轻资产布局模式...... 27

图表41: 公司园区业务板块收入持续提升，2022 年收入19.8 亿元，同比+56.1% ...... 27

图表42: 电子城成功转型科技园区服务运营商 .... 29

图表43: 公司产业类项目出租面积同比上升 ...... 29

图表44: 2022 年公司园区地产业务收入43.3 亿元 .... 29

图表45: 电子城的科技服务体系 ....... 30

图表46: 电子城的优质园区案例，发展专精电子信息相关产业 ...... 30

图表47: 西安高新区产业高地优势显著 ...... 32

图表48: 西安高新区位列百强园区第十名 .... 32

图表49: 2022 年高新区GDP 突破3000 亿元 ...... 32

图表50: 高新区GDP 占全市比例不断提高 .... 32

图表51: 高新区房价较为坚挺 ..... 33

图表52: 高新区商品房销售增速韧性较强 .... 33

图表53: 公司城市深耕策略效果显著，于西安市场的销售规模排名坐稳第一梯队 ...... 33

图表54: 公司销售业绩逆势实现同比正向增长 .... 34

图表55: 公司在西安的开发项目主要集中在高新区 .... 34

图表56: 市北高新区位图 ..... 35

图表57: 市北高新逐渐减少对房地产销售的依赖，租赁、服务收入为主要组成 .... 36

图表58: 苏州高新产业框架图 ..... 37

图表59: 2022 年苏州高新商品房销售收入占比79.1% ...... 38

图表60: 苏州高新区投资收益占归母净利比重较大 .... 38

图表61: 南京高科由开发区建设者转型为科技创新领域投资商 ...... 39

图表62: 2022 年南京高科营业收入同比-8.9% .... 39

图表63: 南京高科投资净收益为归母净利主要构成部分 .... 39

图表64: 科技园区指数在房地产行业上行时期普遍跑出更高收益 .... 41

图表65: 代表的科技园区成分股汇总.... 42