产业园区和物流地产REITs发展机遇分析( 36 页)

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目录

1 公募REITS 终破冰，试点内容围绕基础设施领域展开............. 6

1.1 REITS 的核心要义与底层资产 ...... 6

1.2 此次试点的REITS 产品要求以及与海外成熟REITS 的主要区别 ..... 7

1.3 REITS 试点的项目要求 ......... 8

1.4 基金发行规定 ............. 9

1.5 REITS 产品的投资优势 ....... 10

1.6 目前试点REITS 尚待明确的两个重要问题——收益率、税收制度 ...... 11

2 全球REITS 市场发展回溯..... 13

2.1 海外推行REITS 时的宏观经济环境 ............. 14

2.2 美国REITS 发展历程 .......... 15

2.3 日本REITS 发展历程 .......... 17

2.4 新加坡REITS 发展历程 ...... 19

2.5 中国香港REITS 发展历程 ........... 20

2.6 中国内地REITS 发展历程 ........... 21

3 推行REITS 能够扩大基建投资资金来源促发展，同时降低宏观杠杆率.......... 23

4 基础设施REITS 国内外案例解析........... 25

4.1 国内基础设施REITS 案例——顺丰产业园类REITS ...... 25

4.2 美国基础设施REITS 案例——美国铁塔 ...... 29

5 产业园区和物流地产在此次试行范围内，在制度完善后商业地产落地可期 ............ 31

5.1 产业园区 .......... 31

5.2 物流地产 .......... 33

图表目录

图表1： REITS 底层资产 ........ 6

图表2： 中国公募REITS 的建议架构：公募基金+ABS ............. 7

图表3： 各国REITS 与中国试行REITS 制度对比 ..... 8

图表4： 项目聚焦6 大重点区域 ........... 9

图表5： 行业聚焦5 大领域 .......... 9

图表6： 项目聚焦优质资产 .......... 9

图表7： 项目加强融资用途管理，鼓励投资循环........... 9

图表8： 基础设施基金发行规定 ......... 10

图表9： 美国权益REITS 年化收益率达9.1% ........ 11

图表10： 香港REITS 收益波动性低于其他指数 .......... 11

图表11： 中国类REITS 优先级利率（16 年至今） ..... 12

图表12： 亚洲主要REITS 分红派息率 ........ 12

图表13： 光大嘉宝管理及咨询费率约1.07% ..... 12

图表14： 各国与中国试行REITS 税收优惠制度对比 ........... 13

图表15： 全球已有41 个国家/地区推行REITS ........... 14

图表16： 亚洲REITS 市场规模2178 万亿美元 ............ 14

图表17： 各国各地区REITS 市场发展历程 ......... 14

图表18： 美国大力推行REITS 提振经济 ............. 16

图表19： 80 年代美国联邦基金利率持续下行 ........... 16

图表20： 1970 年美国城镇化率达70% ...... 17

图表21： 美国2018 年末REITS 底层结构 ........... 17

图表22： 日本2000 年左右经济疲软 ........ 18

图表23： 90 年代日本基准利率保持持续低位 ........... 18

图表24： 1999 年日本城镇化率达78% ..... 18

图表25： 90 年代末新加坡经济增长乏力 .......... 20

图表26： 90 年代末新加坡利率快速下行 .......... 20

图表27： 2003 年香港经济突遭SARS ........ 21

图表28： 2000 年后香港利率快速下行 ..... 21

图表29： 中国类REITS 和国外REITS 对比 ........... 22

图表30： 新冠疫情促使经济失速 ..... 23

图表31： 中国1 年期LPR 半年时间降低26 个BP ..... 23

图表32： 2019 年中国城镇化率突破60%........... 23

图表33： 24 个省市区已公布48 万亿投资计划 ......... 24

图表34： 新基建涵盖三个方面 ......... 24

图表35： 基础设施投资额累计达108 万亿 ....... 25

图表36： 2020 年Q1 地方政府债务达23 亿元 ........... 25

图表37： 18 年地方政府财政收入仅债务一半 ........... 25

图表38： 地方政府和企业杠杆率持续提升 ....... 25

图表39： 17 年至今国内共发行53 只类REITS ............ 26

图表40： 17 年至今国内类REITS 发行878 亿元 ......... 26

图表41： 顺丰产业园类REITS 产品要素 ............. 26

图表42： 顺丰产业园类REITS 产品结构 ............. 27

图表43： 上海青浦产业园项目图 ..... 27

图表44： 上海青浦产业园交通区位 .......... 27

图表45： 无锡电商产业园项目图 ..... 28

图表46： 无锡电商产业园交通区位 .......... 28

图表47： 顺丰丰泰主要布局两类产业园 ........... 29

图表48： 顺丰丰泰业务分布于各大城市群 ....... 29

图表49： 公司提供3 类解决方案 ..... 29

图表50： 2019 财年AMT 创造营收76 亿美元 ............ 30

图表51： 2019 财年创造EBITDA48 亿美元......... 30

图表52： 美国AMT 公司业务遍布全球 ..... 31

图表53： 2019 年工业用地出让保持平稳增长 ........... 32

图表54： 产业园类型 ....... 32

图表55： 2018 年全国共有552 家国家级产业园 ....... 32

图表56： 部分已发行产业园类REITS 产品信息 .......... 33

图表57： 中国代表性产业地产企业概况 ........... 33

图表58： 2019 年社会物流总额达298 万亿 ...... 34

图表59： 社会物流成本及营收逐步提升 ........... 34

图表60： 社会物流总额结构上工业品占比91% ......... 34

图表61： 2018 年物流园数量达1638 家 ............ 34

图表62： 中国物流地产格局表现为一超多强............. 35

图表63： 部分已发行仓储物流类REITS 产品信息 ...... 35

图表64： 中国代表性物流地产企业概况 ........... 36