德国住房制度分析报告

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目 录

1. 德国住房市场：租赁主导，房价稳定 ...... 4

2. 住房法律体系：供给端扶持多元供给主体，需求端保障租赁权益...... 5

2.1. 住房统制经济（1945-1950）：政府自主建房加之行政管控，保障稳定房源供给 .... 5

2.2. 《住房建设法》（1950-1960）：推动战后住房供应快速增长，形成多主体供给结构 ...... 6

2.3. 《住房补贴法》（1965 年至今）：政策着力点由供给走向需求，保障承租人权益 .... 11

2.4. 《住房租赁法》（1971 年至今）：进一步规范租赁市场，加大对承租人权益保护 .... 12

2.5. 《私有住房补贴法》（1965-2006）：平衡住房结构，补贴私有住房 .... 14

2.6. 从四部法律看德国住房政策的发展与转变 ..... 15

3. 住房税收体系：鼓励自住与出租类房屋需求，抑制投机行为 .... 16

4. 住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机 .... 19

5. 对国内的经验启示 .... 23

6. 风险提示 .... 24

图表目录

图 1：德国住房自有率变化情况 ....... 4

图 2：典型国家2022 年住房自有率对比 ..... 4

图 3：英美德三国实际房价指数变化趋势 ....... 5

图 4：住房统制经济 ....... 6

图 5：政府为多元化建房主体提供资金、税收、土地支持，在供给端增加租赁房源 ....... 7

图 6：政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅 ....... 7

图 7：第二部《住房建设法》对私人建房提供的资金、土地、税收优惠 ....... 8

图 8：住房合作社运营模式 ....... 9

图 9：住房合作社优缺点 ..... 10

图 10：政府对合作社提供的优惠 ....... 10

图 11：住房补贴政策的优点.... 12

图 12：《住房租赁法》内容 ..... 13

图 13：《住房租赁法》改革前后对比 ..... 14

图 14：私有住房促进两大模式 ....... 15

图 15：德国住房政策发展历程 ....... 16

图 16：四部法律中涉及的房地产领域税收优惠政策 ....... 17

图 17：德国住房贷款种类 ....... 20

图 18：住房储蓄制度原理 ....... 20

图 19：德国住房储蓄的封闭运作 ....... 21