快递物流发展现状和物流地产发展报告( 41 页)

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目录

一、物流行业发展稳健，各版块齐头并进 .... 6

1. 物流是国民经济运行体系中重要一环 ....... 6

（1）物流基本概况 ....... 6

（2）物流需求平稳增长，运行效率有待提高 ....... 7

2. 快递：竞争进入白热化，机会与威胁并存........ 9

（1）快递行业当前竞争力分析 ..... 9

（2）快递行业发展趋势...... 11

3. 快运：协同性强，融合发展大势所趋 ..... 15

（1）快运业当前发展现状 .......... 15

（2）快运业未来发展展望 .......... 15

4. 冷运：生鲜&医药冷链发展潜力较大 ...... 16

（1）冷运业当前发展现状 .......... 16

（2）冷运业未来发展展望 .......... 17

5. 仓储：供需矛盾加剧，未来增长潜力较大...... 17

（1）仓储业当前发展现状 .......... 17

（2）物流地产需求稳健增长 ...... 19

（3）物流地产供给不足...... 23

二、国企混改逐步推行，仓储地产加快转型 ....... 26

1. 国企仓储资源雄厚，但运行效率较低 ..... 26

（1）中储股份：占地面积830 万平方米 ........... 26

（2）东百集团：占地面积100 万平方米 ........... 27

（3）南山控股：占地面积380 万平方米 ........... 28

2. 国企混改持续推行，地产盘活指日可待 ......... 30

（1）国企改革制度介绍...... 30

（2）国企混改实例：以中储股份为例 ........ 32

3.以普洛斯为标杆，探寻仓储业未来发展路径 .... 33

（1）中国财团收购普洛斯落地，仓储业格局重塑 ..... 33

（2）普洛斯在美物流资产被黑石收购，战略中心向亚太转移 ........... 34

（3）普洛斯基本情况梳理 .......... 35

（4）土地、资本、人才是行业价值链中的核心竞争力 ...... 39

三、投资建议 ...... 40

四、风险提示 ...... 41

图表目录

图1：物流环节贯穿商品流通全过程 .... 6

图2：现代物流产业链全景 ........... 7

图3：物流需求总体保持平稳增长 ........ 7

图4：社会物流总额构成 ....... 7

图5：单位与居民物品物流总额增速大幅领先于社会物流总额增速 ..... 8

图6：社会物流总费用与GDP 比率总体稳中下行 ........ 8

图7：社会物流总费用构成 ........... 8

图8：中国和美国物流成本占GDP 比重对比 ....... 9

图9：快递业务平均单价逐渐下降 ...... 10

图10：快递企业净利率情况 ....... 10

图11：沃尔玛的高周转模式 ....... 10

图12：沃尔玛股价长期回报极为突出 ........ 10

图13：美日中快递企业集中度情况对比 ..... 11

图14：我国快递企业集中度指数CR8 ....... 11

图15：快递行业业务量累计增速趋缓 ........ 11

图16：大快递企业市占率变化情况 .... 11

图17： 中国网上零售交易额规模 ...... 12

图18：拼多多GMV 增长迅猛 ....... 12

图19：中西部业务量增速提升 ........... 13

图20： 2014-2018 农村网络零售额 ........... 13

图21： 2015-2018 年海关跨境电商零售进出口额 ..... 14

图22： 2013-2018 年人口结构变化图 ...... 14

图23： 2013-2018 年出生人口增长率下降 ....... 14

图24：2013-2018 家电网购市场规模 ........ 15

图25：2017-2018 主要大家电网络销售额及增速 ...... 15

图26：2012-2017 年生鲜电商交易额迅速增长 .......... 16

图27：2013-2017 年医药冷链物流市场规模逐步增长 ....... 16

图28：仓储业固定资产投资额及增速 ........ 17

图29：营业性通用（常温）仓库面积及增速 ..... 18

图30：冷库总容量及增速 ........... 18

图31：仓储物流发展五阶段 ....... 19

图32：智能仓储系统构成 ........... 19

图33：城镇及农村人均可支配收入平稳增长 ..... 20

图34：社会物流总额及人均GDP 增速对比 ....... 20

图35：普洛斯在华各行业租户占比（2012-2014 年） ....... 20

图36：电子商务交易总额快速增长 .... 21

图37：全国网络零售额迅速增长 ........ 21

图38：快递业务量快速增长 ....... 21

图39：天猫商城双11 交易额 ..... 21

图40：仓储智能化...... 21

图41：2009-2020 年中国第三方物流市场规模走势及前景预测 ........ 22

图42：第三方物流行业主要参与者 .... 23

图43：17 个主要城市收益风险评估 ........... 24

图44：一线城市成交工业用地占地面积（万平方米） ....... 24

图45：物流节点城市仓库租金整体呈增长态势（2016） .......... 25

图46：物流节点城市仓库空置率整体呈下降态势（2016） ....... 25

图47：物流节点城市仓库租金显著上涨 ..... 25

图48：部分物流节点城市仓库空置率下降 ......... 25

图49：主要物流开发商全国城市节点 ........ 25

图50：17 个主要城市收益风险评估 ........... 25

图51：一线城市地产项目投资回报水平 ..... 26

图52：中储现有土地储备及地理优势（单位：万平米） ........... 27

图53：2018 年东百现有土地储备及地理优势（单位：万平米） ....... 28

图54：东百仓储资源布局 ........... 28

图55：2018 年宝湾现有土地储备及地理优势（单位：万平米） ....... 29

图56：宝湾仓储资源布局 ........... 29

图57：全国通用仓储企业排名（2017） ..... 30

图58：国企改革阶段划分 ........... 31

图59：国有企业结构调整基金股东及出资额 ..... 32

图60：国企结构调整基金重点关注六大投资方向 ...... 32

图61：普洛斯中国网络分布 ....... 33

图62：普洛斯主要客户 ...... 34

图63：国内主要高标准物流地产商2017 年开发完成面积对比（单位：万平方米） . 35

图64：普洛斯净资产分布（2017） ........... 36

图65：普洛斯资产分布（billion US dollar） ...... 36

图66： Prologis 运作模式 ........ 36

图67：GLP 基金类型对比.... 37

图68：GLP 基金管理类型分布 .... 37

图69：GLP 中国地区出租率 ........ 37

图70：标准化开发...... 38

图71：一对一定制...... 38

图72：2017 年GLP 全球物业资源情况（TOP5 规模：百万平米） ...... 38

图73：物流地产价值链 ...... 39

表1：智能仓储优势 .... 19

表2：传统的旧仓库和高标准的仓储设施有明显差距 ......... 23