非住宅物业管理研究报告( 66 页)

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文目录

前言 ..... 8

非住宅物管：业态空间广阔，将成为物管领域新赛道.......... 9

我国非住宅物管市场：收入已占基础服务半壁江山 ..... 9

非住宅物管模式特点：高门槛、更分散、盈利能力具备改善空间 ......... 11

非住宅领域正成为国内物业管理公司拓展的重要方向 ......... 14

非住宅物管领域符合当前供给端和需求端的共同诉求 .......... 14

非住宅领域增值服务仍有较大挖掘空间 ..... 15

物管领域证券化提速，非住宅运作案例增多 ....... 17

物业管理空间突破将成必然，非住宅物业管理市场将成为重要蓝海 ..... 19

未来非住宅业态占比将持续提升，市场规模有望超8000 亿 ......... 19

各种非住宅业态将带来龙头新一轮集中度提升空间 ..... 20

非住宅物业业态结构：百花齐放，多元蓝海 ............. 22

商办物业：覆盖度相对较高，服务深化空间大 ........... 22

商办物业管理空间 .......... 22

商办物业管理特点 .......... 23

商办物业管理业态结构：写字楼 ....... 24

商办物业管理业态结构：商业 .......... 25

产业园区：从基础物管到园区运营 ........... 27

产业园区物业管理空间 ............ 27

产业园区物业管理特点 ............ 27

产业园区物业管理业态结构 ..... 27

学校：后勤服务社会化推动发展，公益属性突出 ....... 29

学校物业管理空间 .......... 29

学校物业管理特点 .......... 29

学校物业管理业态结构 ............ 30

医院：把握后勤服务市场化、社会化趋势 ......... 32

医院物业管理特点 .......... 32

医院物业管理业态结构 ............ 32

公共场馆：潜在空间广阔，龙头积极布局 ......... 34

公共场馆物业管理特点 ............ 34

公共场馆物业管理业态结构 ..... 35

非住宅物管模式思考：从单一到集成，从基础服务到高附加值 ........... 38

海外设施管理30 年：单一到集成服务、本地到全球、低附加值到高附加值 .......... 38

设施管理行业全球过万亿美元，中国市场规模和渗透率提升空间依然较大 ............ 40

非住宅物管龙头复盘：借力资本并购，拓展空间、升维模式 ...... 43

商办物管典范——世邦魏理仕：布局商业地产全生命周期的跨境服务商 ....... 43

发展历程：基于客户关系和全产业链资源的多元服务组合和全球化并购扩张 . 43

业务模式：物业管理和服务外包收入持续提升，商业地产优势赋予客户粘性和服务连续性优势 ......... 45

物业管理：零售、写字楼、物流等商业地产为主，成本节约效应明显 ............ 47

历史业绩：长期增长稳健，外延并购和内生增长双驱动 ...... 49

市场表现：市值持续创新高，历史PE（TTM）中枢20 倍 ........... 50

爱玛客：深耕美国，注重资本运作和并购扩张的集成设施管理龙头 ..... 51

发展历程：资本运作频繁，并购筑就壁垒 .......... 51

业务模式：团餐与设施管理业务多采用类“包干制”模式，制服业务规模效应更

佳 ......... 53

历史业绩：业务量质齐升叠加利息费用收窄，第三次上市后业绩持续增长 .... 56

市场表现：快速成长期市值CAGR 为19%，PE（TTM）均值30 倍 ............. 57

欧艾斯：聚焦大客户战略，自营传统服务的集成设施管理龙头 ............ 57

发展历程：从数量到质量有机升级，全自营提供高品质服务 ........ 57

业务板块：聚焦传统自营服务，集成服务发展迅速 ..... 59

历史业绩：重整市场业务布局，聚焦核心客户高质量发展 ............ 61

市场表现：快速成长期市值CAGR 为25%， PE（TTM）均值30 倍 ........... 63

小结：基础赋能到价值创造，三路径谋多元发展 ....... 63

投资建议 ............. 65

风险提示 ...... 66

图表目录

图表1： 非住宅物业的分类 ............ 9

图表2： 我国城镇化率......... 10

图表3： 我国城镇居民人均可支配收入 .......... 10

图表4： 全国物业管理行业管理规模和同比增速 ..... 10

图表5： 全国物业管理行业经营收入和同比增速 ..... 10

图表6： 2018 年500 强物管企业管理面积业态分布 ........ 10

图表7： 2018 年500 强物管企业基础物业服务营收业态分布 ........... 10

图表8： 2018 年500 强物管企业布局各业态的企业数量占比 ........... 11

图表9： 2019 年各业态物业管理服务领先企业 ....... 12

图表10： 2018 年500 强物管企业分业态平均物业费 ...... 13

图表11： 2018 年500 强物管企业分业态平均物业费收缴率 ............. 13

图表12： 2018 年500 强物管企业收入结构 ........... 13

图表13： 2018 年500 强物管企业成本结构 ........... 13

图表14： 2018 年部分物管公司盈利能力对比 ........ 14

图表15： 2018 年末部分上市物管公司存量面积第三方项目占比 ...... 14

图表16： 2018 年部分上市物管公司新增面积第三方项目占比 .......... 14

图表17： 上市物业管理公司非住宅物业布局情况 ............ 15

图表18： 2018 年500 强企业增值服务营收和净利润占比 ....... 16

图表19： 百强物管公司基础物业服务和增值服务净利率 .......... 16

图表20： 2018 年部分上市物管公司增值服务收入占比 ............ 16

图表21： 2018 年百强物管公司增值服务收入来源 .......... 17

图表22： 我国物管公司上市情况（数据截至2019 年10 月29 日，PE 为Wind 一致预期）...... 17

图表23： 保利物业非住宅项目营收占比 ........ 18

图表24： 保利物业非住宅项目在管面积占比 .......... 18

图表25： 招商物业城市综合运营模式 ............ 18

图表26： 2018 年以来部分百强物管公司收并购案例 ...... 19

图表27： 全国商品房竣工面积和同比增速..... 20

图表28： 全国物管管理规模累计增量和商品房竣工面积累计值 ........ 20

图表29： 2025 年我国非住宅物管市场规模测算 ..... 20

图表30： 2017 年末全国各类建设用地面积 ............ 21

图表31： 百强物管企业管理面积和市占率..... 21

图表32： 百强物管企业营业收入和市占率..... 21

图表33： 500 强企业细分业态覆盖度 ............ 22

图表34： 管理面积低于100 万平的500 强细分业态布局企业占比 ............ 22

图表35： 物业收入低于5000 万元的500 强细分业态布局企业占比 .......... 22

图表36： 全国商品房新开工面积：写字楼..... 23

图表37： 全国商品房竣工面积：写字楼 ........ 23

图表38： 全国商品房新开工面积：商业 ........ 23

图表39： 全国商品房竣工面积：商业 ............ 23

图表40： 部分以住宅服务为主的物管企业推出商办物管子品牌 ........ 24

图表41： 2018 年500 强企业写字楼物业管理面积区间段分布 ......... 24

图表42： 2018 年500 强企业写字楼物业服务收入区间段分布 ......... 24

图表43： 2018 年500 强企业写字楼管理面积城市能级分布 ............. 24

图表44： 2018 年500 强企业写字楼各城市能级物业费情况 ............. 24

图表45： 2018 年500 强企业写字楼收费形式分布 ......... 25

图表46： 2018 年500 强企业写字楼各收费形式物业费情况 ............. 25

图表47： 百强企业写字楼平均管理面积 ........ 25

图表48： 百强企业写字楼平均物业服务收入 .......... 25

图表49： 2018 年500 强企业商业物业管理面积区间段分布 ............. 26

图表50： 2018 年500 强企业商业物业服务收入区间段分布 ............. 26

图表51： 2018 年500 强企业商业管理面积城市能级分布 ....... 26

图表52： 2018 年500 强企业商业各城市能级物业费情况 ....... 26

图表53： 2018 年500 强企业商业管理收费形式分布 ...... 26

图表54： 2018 年500 强企业商业管理各收费形式物业费情况 ......... 26

图表55： 百强企业商业平均管理面积 ............ 27

图表56： 百强企业商业平均物业服务收入..... 27

图表57： 全国工业用地成交总建面 ...... 27

图表58： 2018 年500 强企业产业园区物业管理面积区间段分布 ...... 28

图表59： 2018 年500 强企业产业园区物业服务收入区间段分布 ...... 28

图表60： 2018 年500 强企业产业园区管理面积城市能级分布 ......... 28

图表61： 2018 年500 强企业产业园区各城市能级物业费情况 ......... 28

图表62： 2018 年500 强企业产业园区收费形式分布 ...... 28

图表63： 2018 年500 强企业产业园区各收费形式物业费情况 ......... 28

图表64： 百强企业产业园区平均管理面积..... 29

图表65： 百强企业产业园区平均物业服务收入 ...... 29

图表66： 全国各级各类公办和民办学校数量 .......... 30

图表67： 2018 年全国部分类别公办学校校舍建筑面积 ............ 30

图表68： 学校物业服务内容 ........ 30

图表69： 2018 年500 强企业学校物业管理面积区间段分布 ............. 30

图表70： 2018 年500 强企业学校物业服务收入区间段分布 ............. 30

图表71： 2018 年500 强企业学校管理面积城市能级分布 ....... 31

图表72： 2018 年500 强企业学校各城市能级物业费情况 ....... 31

图表73： 2018 年500 强企业学校收费形式分布 ............. 31

图表74： 2018 年500 强企业学校各收费形式物业费情况 ....... 31

图表75： 百强企业学校平均管理面积 ............ 31

图表76： 百强企业学校平均物业服务收入..... 31

图表77： 全国医院数量....... 32

图表78： 2017 年不同类别医院数量 ..... 32

图表79： 2018 年500 强企业医院物业管理面积区间段分布 ............. 33

图表80： 2018 年500 强企业医院物业服务收入区间段分布 ............. 33

图表81： 2018 年500 强企业医院管理面积城市能级分布 ....... 33

图表82： 2018 年500 强企业医院各城市能级物业费情况 ....... 33

图表83： 2018 年500 强企业医院管理收费形式分布 ...... 33

图表84： 2018 年500 强企业医院管理各收费形式物业费情况 ......... 33

图表85： 百强企业医院平均管理面积 ............ 34

图表86： 百强企业医院平均物业服务收入..... 34

图表87： 全国城镇固定资产投资 .......... 34

图表88： 艺术馆、图书档案馆、体育馆固定资产投资 ............. 34

图表89： 2018 年500 强企业公共场馆管理面积区间段分布 ............. 35

图表90： 2018 年500 强企业公共场馆服务收入区间段分布 ............. 35

图表91： 2018 年500 强企业公共场馆管理面积城市能级分布 ......... 35

图表92： 2018 年500 强企业公共场馆各城市能级物业费情况 ......... 35

图表93： 2018 年500 强企业公共场馆收费形式分布 ...... 36

图表94： 2018 年500 强企业公共场馆各收费形式物业费情况 ......... 36

图表95： 百强企业公共场馆平均管理面积..... 36

图表96： 百强企业公共场馆平均物业服务收入 ...... 36

图表97： 万科商企服务业务概述 .......... 37

图表98： 万科物业珠海横琴新区“城市物业”模式的具体业务 ............. 37

图表99： 设施管理的具体服务范畴 ...... 38

图表100： 设施管理涵盖的物业业态 ............. 39

图表101： 设施管理行业的发展历程 ............. 40

图表102： 设施管理全球市场规模 ........ 40

图表103： 2017 年设施管理市场规模在全球主要区域的分布情况 ............. 41

图表104： 2017 年中国设施管理市场规模及结构 （单位：亿美元） ........ 42

图表105： 2017 年全球与中国设施管理行业比较 ............ 42

图表106： 房地产五大行简介 ...... 43

图表107： 世邦魏理仕主要业务和服务业态类型 ............. 44

图表108： 世邦魏理仕发展历程 ............ 45

图表109： 世邦魏理仕基于全产业链的业务组合 ............. 46

图表110： 世邦魏理仕业务分类 ............ 46

图表111： 2016-2018 世邦魏理仕（CBRE）营收结构 ............ 47

图表112： 1999-2001 世邦魏理仕（CBRE）营收结构 ............ 47

图表113： 2018 年仲量联行（JLL）营收结构 ........ 47

图表114： 2018 年戴德梁行（CWK）营收结构 ..... 47

图表115： 2018 年高力国际（CIGI）营收结构 ...... 47

图表116： 2018 年第一太平戴维斯（SVS）营收结构 ............. 47

图表117： 2018 年末世邦魏理仕物业管理业态分布 ........ 48

图表118： 世邦魏理仕物业管理主要服务内容 ........ 48

图表119： 世邦魏理仕地产景气度评价 .......... 49

图表120： 五大行营收（亿美元）及增速 ...... 50

图表121： 五大行净利（亿美元）及增速 ...... 50

图表122： 五大行毛利率 ............. 50

图表123： 五大行净利率 ............. 50

图表124： 世邦魏理仕市值 .......... 50

图表125： 世邦魏理仕PE（TTM） ...... 50

图表126： 五大行PE（TTM）对比 ...... 51

图表127： 五大行市值对比（亿美元） .......... 51

图表128： 爱玛客发展历程 .......... 52

图表129： 爱玛客美国和海外营收分布 .......... 53

图表130： 爱玛客团餐与设施管理服务业务概况 ............. 54

图表131： 爱玛客损益合同和客户利息合同的对比 .......... 55

图表132： FSS 美国营收和同比增速 ............. 55

图表133： FSS 海外营收和同比增速 ............. 55

图表134： FSS 美国和FSS 海外息税前营业利润率 ....... 55

图表135： 制服业务营收和同比增速 ............. 56

图表136： 制服业务息税前营业利润率 .......... 56

图表137： 爱玛客营收和同比增速 ........ 56

图表138： 爱玛客归母净利润和同比增速 ...... 56

图表139： 爱玛客息税前利润率和归母净利率 ........ 57

图表140： 爱玛客第三次上市后的市值 .......... 57

图表141： 爱玛客第三次上市后的PE(TTM) .......... 57

图表142： 欧艾斯发展历程 .......... 58

图表143： 2018 财年欧艾斯营收占比（按客户群体） ............. 58

图表144： 2018 财年欧艾斯营收地域分布 ............. 59

图表145： 欧艾斯重点客户/非重点客户市场内生增长率 .......... 59

图表146： 欧艾斯六大业务板块 ............ 60

图表147： 2016-2018 财年欧艾斯各业务营收占比.......... 60

图表148： 2018 财年欧艾斯收入分类（按服务类型） ............. 61

图表149： 2012-2018 财年欧艾斯集成设施服务营收额（单位：亿美元）......... 61

图表150： 欧艾斯集成设施服务方案 ............. 61

图表151： 欧艾斯营业收入和同比增速 .......... 61

图表152： 欧艾斯息税前利润率 ............ 61

图表153： 欧艾斯负债权益比 ...... 62

图表154： 欧艾斯营业利润、净利润与主要成本 ............. 62

图表155： 现有全球重点客户 ...... 63

图表156： 欧艾斯业绩展望 .......... 63

图表157： 欧艾斯市值 ........ 63

图表158： 欧艾斯 PE（TTM） ............ 63

图表159： 非住宅物管公司的三条发展思路 ........... 64

图表160： 中航善达物业管理业务营收和归母净利润 ...... 65

图表161： 万科物业营收和毛利 ............ 65

图表162： 2018 年末华夏幸福产业新城基础设施建设情况 ...... 66

图表163： 蓝光嘉宝服务营收和归母净利润 ........... 66