2019 物业行业年度策略( 32 页)

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内容目录

1. 写在前面....... 6

2. 变化多样：2018 年全市场物管行业有哪些变化？ ... 7

2.1. 巨头入局：AT 布局智慧社区，物业行业迎来智能化升级期....... 7

2.2. 资本市场：港股登陆加速进行时，A 股迎来物业第一股 ....... 10

2.3. 社保改革：短期带来人力成本压力，长期利于规范发展及行业整合 ....... 10

3. 不离其宗：多样变化下哪些线索2019 年保持延续？ ....... 12

3.1. 行业格局：行业集中度持续提升，龙头公司恒者恒强 ....... 12

3.2. 上升趋势：经济及地产链景气度下行，物管行业增速维持高水平....... 12

3.3. 优势特征：高经营性现金流保障“血液”流通，轻资产有效提高灵活性 ....... 14

4. 详参解惑：六问六答看市场最关心哪些问题？... 15

4.1. 海外先见：海外龙头发展经验于国内物管公司有何借鉴之处？ ....... 15

4.1.1. 北美物业行业领先者FirstService ... 15

4.1.1.1. 内涵增长+外延收购扩张，奠定龙头地位 ....... 15

4.1.1.2. 基础服务+增值服务，全方位“一篮子”满足客户需求 ....... 15

4.1.1.3. 近四年营收复合年化增长13%，市盈率维持较高水平....... 18

4.1.1.4. 卓越的增长模式形成强大的规模效应，难以复制 ....... 19

4.1.2. ServiceMaster 定义住宅服务90 年 ... 20

4.1.2.1. 90 年深耕物业服务，集中收购搭建特许经营网络 ....... 20

4.1.2.2. 专注基础物业服务，网罗行业领先品牌 ....... 20

4.1.2.3. 2017 年净利润翻两倍，2018 三季度剔除AHS 仍表现不俗 ....... 22

4.1.2.4. 大规模分散的细分市场提供额外保护，协同效应显著 ....... 23

4.1.3. 经验总结：由海外看国内，借鉴生意经 ....... 23

4.2. 服务增值：竞争激烈下如何以服务品质取胜于客户粘性？ ....... 24

4.3. 开疆拓土：如何开展第三方业务拉动业务扩张？ ....... 26

4.4. 上市门槛：A 股、港股物管公司上市门槛有何不同？....... 27

4.4.1. 见微知著：对比局部，凸显A 股“独立性”高标准 ....... 27

4.4.2. 侧面印证：多家公司折戟A 股，转战港股成功登陆 ....... 28

4.5. 行业估值：资本市场给物管行业估值多少？ ... 28

4.6. 回看市场：哪些物管公司具有较高投资价值？....... 30

5. 路径指引：物管公司未来如何进一步成长？ .... 31

5.1. 精耕基础：保障基础物业服务，拉动业务稳定增长....... 31

5.2. 多元扩张：开展全国性服务，拓展第三方业务....... 31

5.3. 服务增值：业主+开发商双线发展，提升服务品质 ....... 32

5.4. 技术加持：加速智能化升级，布局社区O2O ....... 32

图表目录

图1：港股物管龙头公司2018 年股价变动情况 .... 6

图2：阿里、腾讯布局智慧社区 ...... 7

图3：邻易联-支付宝智慧社区 ...... 8

图4：朗新云筑-钉钉未来社区 ...... 8

图5：腾讯海纳互联网+社区连接方式 ..... 8

图6：腾讯海纳物业合作伙伴...... 8

图7：邻易联-支付宝智慧社区合作伙伴 ..... 9

图8：朗新云筑-钉钉未来社区物业合作伙伴 .... 9

图9：港股物业公司上市时间表 ...... 10

图10：2015-2017 年物管行业龙头公司人工成本占总成本比重 .......11

图11：2014-2017 年百强物管公司管理规模与市场份额 ....... 12

图12：2014-2017 年TOP10 企业管理规模及市场份额 ....... 12

图13：住宅房屋施工月累计面积（万平方米）及增速....... 12

图14：住宅房屋竣工月累计面积及增速..... 13

图15：住宅房屋竣工年累计面积及增速..... 13

图16：GDP 当季同比增速 ....... 13

图17：房地产开发投资完成额及增速 ..... 13

图18：我国物业管理公司在管建筑面积（十亿平方米） ....... 13

图19：我国物业管理服务市场总收益增长情况 .... 13

图20：2015-2018H1 龙头物管企业营业收入增长率 ... 14

图21：2015-2018H1 龙头物管企业归母净利润增长率 ....... 14

图22：龙头物管公司经营活动现金流量净额/归母净利润（TTM） ....... 14

图23：龙头物管公司流动资产/总资产 ..... 14

图24：内部增长和收购并行，“一步一步”发展业务 ... 15

图25：FirstService Corporation 两大平台的主要业务 ....... 16

图26：FirstService Residential 在管社区类型 .... 17

图27：FirstService Residential 各项业务拆分 .... 17

图28：FirstService Brands 收入按业务拆分.... 17

图29：八大品牌提供综合物业服务...... 17

图30： FirstService Brands 营收比重不断上升 ... 18

图31：FirstService Brands 贡献EBITDA 超40%... 18

图32：2013-2018Q3 FirstService 营业收入（百万美元） ....... 19

图33：FirstService EBITDA（百万美元） .... 19

图34：FirstService 股价（亿美元） ..... 19

图35：ServiceMaster 发展历程 ...... 20

图36：ServiceMaster 主要业务分为三大部分 .... 21

图37：2015-2017 按业务拆分营业收入（百万美元） ....... 22

图38：2013-2017 按业务拆分EBITDA（百万美元） ....... 22

图39：2013-2017 年ServiceMaster 营业收入 .... 22

图40：2013-2017 年ServiceMasterEBITDA（百万美元）....... 22

图41：2013-2017 年ServiceMaster 净利润（百万美元） ....... 23

图42：ServiceMaster 上市以来股价（美元） .... 23

图43：龙头物管公司合约管理面积（百万平方米） ... 24

图44：关联方营业收入占总营收比重 ..... 27

图45：关联方应收账款占总应收账款比重 .... 27

图46：FirstService 上市以来估值情况 ..... 29

图47：ServiceMaster 上市以来估值情况 ..... 29

图48：碧桂园服务上市以来估值情况 ..... 29

图49：绿城服务上市以来估值情况...... 29

图50：雅生活服务上市以来估值情况 ..... 30

图51：彩生活上市以来估值情况 ...... 30

图52：龙头公司物业管理服务营收占比..... 31

图53：佳兆业物业全国布局逐渐展开 ..... 31

图54：第三方开发商物业收入占比...... 31

图55：增值服务收入占总收入比重情况..... 32

图56： 社区新物种彩惠人生 ...... 32

图57：绿城购B2C 社区购物平台...... 32

表1：港股物业公司市值及经营情况 ..... 10

表2：FirstService Residential 发展情况 ..... 16

表3：FirstService Brands 旗下品牌占据细分市场龙头 ....... 18

表4：ServiceMaster 网罗细分行业的领先品牌 .... 21

表5：龙头物管企业增值服务种类...... 25

表6：龙头物管企业增值服务（业主及非业主）收入（亿元）及占总营收比重 ....... 25

表7：港股物管公司背靠地产企业情况..... 26

表8：独立第三方开发物业收入（亿元）及占总收入比重....... 26

表9：总体第三方开发商物业合约面积情况（万平米） ....... 26

表10：绿城服务独立开发商开发面积 ..... 27

表11：港股、A 股上市关联交易的相关规定 .... 28

表12：优质公司业绩及市值情况 ...... 30