国际物业管理龙头研究报告( 42页)

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目 录

1 全球物管企业发展的三大规律 ...... 5

2 横向多元化：服务型物管龙头 ..... 9

2.1 索迪斯：世界一流的综合设施管理服务商 ..... 9

2.1.1 致力于提供一体化解决方案的经营模式 9

2.1.2 积极并购，拓展业务范围和服务区域 11

2.1.3 营业收入稳定增长，盈利波动性小，抗周期性强 13

2.2 永旺永乐：日本最大的综合设施物业管理公司 ......... 16

2.2.1 从操作领域切入管理领域服务的经营模式 16

2.2.2 内生加外延，从日本走向国际 18

2.2.3 日本设施管理市场规模总体稳定，永旺永乐强者恒强 20

2.2.4 收入缓慢增长，盈利稳定，股本回报率下降 22

2.3 综合设施管理服务商或是中国第三方物管企业的方向 ...... 25

2.3.1 他山之石：通向综合设施管理服务商之路 25

2.3.2 中国第三方物管企业突围 26

3 纵向一体化：交易型物管龙头 .......... 28

3.1 世邦魏理仕：全球商业地产服务龙头公司 .......... 28

3.1.1 三大板块联动，并购驱动的经营模式 28

3.1.2 大规模进行国内与国际并购，实现区域扩张发展 30

3.1.3 营业收入高速增长，毛利率逐渐下滑 32

3.2 仲量联行：全球商业地产服务龙头公司 ...... 35

3.2.1 房地产服务全周期覆盖的经营模式 35

3.2.2 持续并购扩大业务规模，深化地产服务，巩固领先地位 37

3.2.3 收入稳步增长，盈利能力表现出波动性 39

3.3 进退自如：国内开发商系物管企业的攻守道 ...... 40

3.3.1 他山之石：不动产整体解决方案提供商的发展路径 40

3.3.2 进退自如：开发商系物管企业的攻与守 41

图表目录

图1：索迪斯人工成本占比基本维持在50%左右 .... 6

图2：仲量联行人工成本占比基本维持在70%左右 ....... 6

图3：世邦魏理仕人均管理面积变化......... 6

图4：仲量联行管理面积变化 ..... 6

图5：美国、法国1986 至今累计住宅销售套数 单位：万套 ....... 7

图6：美国小区数量和小区平均居民人数 ........ 7

图7：国际物业龙头发展策略 ..... 8

图8：国际物管龙头的横向多元化与纵向一体化 ..... 8

图9：索迪斯一体化解决方案经营模式 ..... 9

图10：驻场服务收入分布政府与工商企业占比56% ....... 10

图11：企业服务收入占政府与工商企业驻场服务收入的48% .......... 10

图12：医疗驻场服务收入占医疗与养老分部收入的主要部分 .... 10

图13：大学驻场服务占教育机构分部收入的主要部分 ........ 10

图14：索迪斯52 年发展路径 .......... 11

图15：收入增长缓慢年均复合增速仅为4.2% ......... 13

图16：驻场服务收入增长情况 单位：百万欧元 ......... 14

图17：索迪斯收入受经济波动影响比较明显 ........ 14

图18：2006~2018 年索迪斯的ROE 稳定在15%左右 ....... 15

图19：盈利和现金流均好分红率较高 单位：百万欧元 ......... 15

图20：收入增长主导市值增长 ........ 16

图21：估值中枢在20~30 倍之间并购可以提振估值水平 ...... 16

图22：永旺永乐从操作领域切入管理领域的综合服务模式 ....... 17

图23：永旺永乐2018 年各业务板块收入占比 ..... 18

图24：永旺永乐2018 年营业成本构成 ......... 18

图25：永旺永乐网点分布图 ..... 19

图26：日本设施管理市场规模总体上处于稳定状态 .... 20

图27：永旺永乐市占率持续提升展现强者恒强特质 ........ 21

图28：永旺集团对永旺永乐提供了强力支持 ........ 21

图29：永旺永乐中期计划 ........ 22

图30：永旺永乐通过智能化来降低人工成本 ........ 22

图31：永旺永乐2006~2017 年的收入变化.......... 23

图32：永旺永乐2006~2017 年净利润及利润率变化 ......... 24

图33：2006~2017 年永旺永乐ROE 变化趋势 .... 25

图34：永旺永乐现金流状况良好分红率一般 .... 25

图35：2006~2017 年永旺永乐市盈率变化趋势 .......... 25

图36：永旺永乐股价走势 ........ 25

图37：国际综合设施管理服务巨头发展路径 ........ 26

图38：Top50 房企市占率持续提升 ........ 27

图39：Top50 的销售均价明显高于全国平均售价 ........ 27

图40：中国物业行业主要政策 ........ 27

图41：世邦魏理仕商业模式 ..... 29

图42：2018 年世邦魏理仕收入分布 ...... 30

图43：2018 年顾问服务收入构成 .......... 30

图44：世邦魏理仕百年发展史 ........ 31

图45：世邦魏理仕2003~2018 年收入增速.......... 32

图46：世邦魏理仕收入对于经济周期比较敏感 .... 33

图47：世邦魏理仕毛利率与净利率变化 ........ 34

图48：2009~2018 年世邦魏理仕净利润及自由现金流变化 ...... 34

图49：世邦魏理仕ROE 保持在20%左右 ..... 34

图50：2004~2019 年世邦魏理仕股价变化 .......... 35

图51：2004~2019 年世邦魏理仕市盈率变化 ....... 35

图52：仲量联行经营模式 ........ 36

图53：仲量联行2018 年总收入结构...... 37

图54：仲量联行2018 年费用收入结构 ......... 37

图55：仲量联行发展历史 ........ 38

图56：仲量联行营业收入变化 ........ 39

图57：仲量联行毛利率稳定净利率波动较大 .... 39

图58：仲量联行ROE 变化情况 ...... 40

图59：仲量联行现金流与分红情况 ........ 40

图60：仲量联行市盈率变化 ..... 40

图61：仲量联行股价走势 ........ 40

表1：全球典型物业管理企业经营模式及核心财务数据概述 单位：亿美元 ...... 5

表2：索迪斯并购事件 ....... 11

表3：永旺永乐并购事件表 ....... 19

表4：永旺永乐各板块业务情况 ....... 23

表5：世邦魏理仕并购时间表 .......... 31

表6：仲量联行并购时间表 ....... 38

表7：主要已上市开发商系物管公司数据 单位：亿元 ........ 41