非住宅物业管理行业深度报告( 33 页)

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目 录

前言 ....... 5

一、行业概况：非住宅物管空间巨大、增速较高、并格局分散 ........ 5

二、非住宅物业：消费升级望推动优质购物中心需求增长，三产占比提升或推动办公楼需求释放 ......... 10

（一）商业物业：存量过剩一定程度源于结构问题，中产爆发、消费升级，狭义购物中心或潜力巨大............ 10

1、存量情况：15 年起新开工持续为负，一定程度反映类住宅过剩，品质型购物中心仍有提升空间............. 10

2、消费能力：人均可支配收入提升，中产占比增长，居民消费能力提升 ............ 11

3、消费意愿：社零稳步提升，人均购物中心面积仍有较大空间，潜在消费升级需求大 ...... 12

（二）办公物业：城镇化推动三产就业人员占比提升、人均办公面积趋向国际化，推动办公物业发展............ 15

1、存量改善：新开工、竣工低位，销售不弱，办公楼存量过剩情况有所改善，品质办公楼仍有潜在需求 .. 15

2、需求释放：第三产业就业人员占比提升，人均办公面积趋向国际化，推动办公物业发展 ....... 18

（三）机构类物业：面对单一大业主、重定价能力强，服务范围望逐步由小区扩围至社区乃至城市....... 21

三、非住宅物管：重定价赋予盈利能力更强、或呈现更高集中度、孕育优秀品牌有望替代海外物管 ..... 23

（一）盈利能力：短期住宅靠新盘叠加，非住宅重定价能力更强，长期看人均效能提升、增值服务爆发........ 23

1、住宅物管：成本端驱动，短期依靠新交付项目占比提升对冲，长期靠社区增值服务高毛利平滑..... 23

2、非住宅物管：收入端驱动，单一大业主提价相对容易，核心在于重定价能力较强，毛利率或更为稳定 .. 24

（二）行业格局：目前格局较分散，进入门槛高、央企资源优势得以突出，或呈现更高集中度 ..... 26

1、格局分散：非住宅物管龙头市占率较低，行业格局处于较分散状态 ....... 26

2、集中度提升：面对单一大业主、进入门槛高、央企资源与优质服务类公司优势突出，集中度或更高 ...... 28

（三）国产替代：开发继承叠加资本赋能有望孕育优秀物管公司，低成本优势望接管国内蓝海市场....... 31

1、服务能力：过去能力与品牌较弱，开发继承叠加资本赋能有望孕育优秀公司，逐步接管国内商办物管 .. 31

2、成本较低：8 家AH 物管公司SG&A 占比营收11.8%vs8 家海外32.2%，成本及费用端更具优势 ............. 32

图表目录

图表 1、房屋新开工面积及同比 ....... 6

图表2、房屋竣工面积及同比 ........... 6

图表3、新开工面积各业态占比 ....... 6

图表4、竣工面积各业态占比 ........... 6

图表5、商业及办公楼新开工面积占比 ............. 7

图表6、商业及办公楼竣工面积占比 ........ 7

图表7、各业态物业管理面积占比 ............ 7

图表8、百强企业分业态物业费单价 ........ 8

图表9、2015-2030 年全国物业管理面积及基础物业收入预测汇总 ............ 8

图表10、全国住宅管理面积预测及同比 ........... 9

图表11、全国非住宅管理面积预测及同比 ....... 9

图表12、全国住宅物管基础收入预测及同比 .......... 10

图表13、全国非住宅物管基础收入预测及同比 ...... 10

图表14、商业营业用房新开工面积及同比 ..... 10

图表15、商业营业用房竣工面积及同比 ......... 10

图表16、GDP 第一、第二、第三产业占比 ............. 11

图表17、全国居民人均可支配收入及同比 ..... 11

图表18、我国中产阶级占比及消费支出大幅提升 ........... 11

图表19、我国人均GDP 及同比 ..... 12

图表20、我国城镇及农村居民家庭恩格尔系数 ...... 12

图表21、中国vs 美国人均购物中心面积 ....... 13

图表22、我国购物中心存量及同比 ........ 13

图表23、2003 年vs.2017 年人口结构变化 ..... 13

图表24、我国社会消费品零售总额及同比 ..... 14

图表25、2018 年主流一二线城市人均可支配收入及同比 ....... 14

图表26、2019 年前9 月主流一二线城市社零总额及同比 ....... 15

图表27、办公楼新开工面积及同比 ........ 16

图表28、办公楼竣工面积及同比 ............ 16

图表29、办公楼销售面积及同比 ............ 16

图表30、办公楼待售面积及同比 ............ 16

图表31、办公楼待售面积及去化月数 ............. 17

图表32、国内外主流城市办公楼存量及就业人数情况 ............ 18

图表 33、我国第三产业就业人员占比持续提升 ...... 19

图表34、各国第三产业就业人员占比情况 ..... 19

图表35、中国城镇化率vs 第三产业就业人数占比 ......... 20

图表36、美国城市化率vs 第三产业就业人数占比 ......... 20

图表37、日本城市化率vs 第三产业就业人数占比 ......... 20

图表38、韩国城市化率vs 第三产业就业人数占比 ......... 20

图表39、中国与美国、日本存量办公楼对比 .......... 20

图表40、各国第三产业人均办公面积情况 ..... 21

图表41、机构类物业细分领域及代表项目 ..... 22

图表42、百强人均管理面积及同比 ........ 23

图表43、百强经营成本及营业成本率 ............. 23

图表44、百强物业营业成本构成情况 ............. 24

图表45、住宅毛利率影响因素 ....... 24

图表46、非住宅物业毛利率影响因素 ............. 25

图表47、百强企业分业态物业费单价 ............. 26

图表48、CBRE 调整后净利率 ....... 26

图表49、主流AH 物管公司非住宅在管面积占比情况 ............ 27

图表50、各公司部分机构类物业项目情况 ..... 28

图表51、中航善达历年管理面积及增速 ......... 29

图表52、保利物业历年在管面积及增速 ......... 29

图表53、上市物管公司IPO 及配股募资资金用途说明 ............ 29

图表54、上市与非上市品牌企业品牌价值均值及增速对比 ............. 32

图表55、AH 物管公司与海外物管公司费用对比 ............ 32