商业地产行业专题分析报告( 32 页)

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目录

前言 ........ 6

商业地产简介及成熟市场发展经验 ....... 6

商业地产：相比住宅地产具备更强的持续经营属性 ......... 6

成熟市场发展经验：转型抗周期、低风险、高利润率的商业地产 ...... 9

中国商业地产的发展现状和空间前景 .......... 12

中国商业地产的发展历程：销售思维向持有意识转变 ............. 12

如何应对“结构性过剩”：聚规模、调业态、更下沉、精运营 ............ 19

未来趋势：购物中心数量和运营收入规模空间较大 ....... 23

“住宅+商业”逐渐成为内地房企的主流操作 .......... 25

头部房企的战略表述中商业地产地位凸显 ............. 25

内地开发商已占得购物中心领域重要席位 ............. 26

内地房企开发购物中心的三大模式 ..... 28

投资建议 ........ 32

图表目录

图1：房地产形式分类 ....... 6

图2：商业地产开发运营全流程 ........... 7

图3：中国重点城市购物中心首层租金，2020Q3 ........... 8

图4：印力旗下Top10 购物中心的坪效差别较大............ 8

图5：中国重点城市购物中心历年空置率 ...... 8

图6：商业地产龙头企业旗下购物中心历年空置率 ......... 8

图7：商业地产租金收入的提高方式 ............. 9

图8：美国地产开发商收入波动剧烈（单位：亿人民币） ....... 9

图9：美国商业地产运营商收入平稳（单位：亿人民币） ....... 9

图10：日本房地产开发商的房屋销售占比，2019 ........ 10

图11：新鸿基历年物业销售和物业租赁收入同比 ......... 12

图12：新鸿基历年物业销售和物业租赁收入占总营收比重 ............ 12

图13：美国存量房销售占住宅市场绝对主导 ....... 13

图14：日本东京圈二手房销售占比提升 ..... 13

图15：未来10 年新房年均需求小幅下降（单位：亿㎡） ..... 13

图16：房地产开发行业处于成熟期向衰退期的过渡阶段 ....... 13

图17：龙湖购物中心日均客流月表现（单位：万人次/天） ........... 14

图18：龙湖购物中心销售额月表现（单位：亿元） ..... 14

图19：华润置地购物中心零售额按月同比增速，2020H1 ..... 14

图20：华润置地购物中心租金按月同比增速，2020H1 ......... 14

图21：中国历年GDP 和实际同比增速 ...... 14

图22：中国历年社会消费品零售总额和实际同比增速 ........... 14

图23：中国历年城镇居民家庭人均可支配收入和实际增速 ............ 15

图24：中国历年城镇居民人均年消费性支出和恩格尔系数 ............ 15

图25：中国商业地产发展阶段及各阶段特点 ....... 15

图26：商业营业用房历年投资完成额及同比 ....... 16

图27：商业营业用房历年新开工面积及同比 ....... 16

图28：住宅历年新开工面积及同比 ............ 16

图29：商业营业用房历年销售面积及同比 ........... 17

图30：住宅历年销售面积及同比 ....... 17

图31：住宅和商业营业用房的五年累计销售面积/新开工面积之差 .......... 19

图32：商业地产主流类型的演变路径示意图 ....... 19

图33：中国销售额最高的前十名购物中心，2019 ........ 20

图34：全国新开业购物中心体验业态面积占比 ............ 21

图35：龙湖购物中心各业态实现的销售额 ........... 21

图36：全渠道品牌在线下的门店布局数量扩张 ............ 22

图37：线上品牌实体店入驻购物中心 ......... 22

图38：一线城市商业地产投资额占全国总额比重 ......... 22

图39：沪苏部分城市城镇居民可支配收入（单位：万元） ............ 22

图40：新城控股推动“科技赋能、智慧吾悦” ....... 23

图41：宝龙提出“纽扣计划”打造智慧商业 ........... 23

图42：常州武进吾悦广场的租金收入不断提升，2012-2019 .......... 23

图43：中国购物中心运营服务市场的在管总建筑面积 ........... 24

图44：中国购物中心运营服务供应商的总收入 ............ 24

图45：中国新开业购物中心体量（单位：万㎡） ......... 24

图46：中国新开业购物中心数量（单位：个） ............ 24

图47：中国分城市能级新开业购物中心数量（单位：个） ............ 25

图48：中国分地域新开业购物中心数量（单位：个） ........... 25

图49：香港置地徐汇滨江项目各业态规划面积 ............ 26

图50：香港置地徐汇滨江项目规划示意图 ........... 26

图51：十大主流开发企业的新开业数量及体量占比 ..... 28

图52：15 家内地开发商2019 年新开业购物中心个数 .......... 28

图53：新城控股购物中心项目总数，2015-2020E ....... 29

图54：新城控股购物中心总租金收入，2015-2020E ............. 29

图55：龙湖集团购物中心项目总数，2015-2020E ....... 30

图56：龙湖集团购物中心总租金收入，2015-2020H1 .......... 30

图57：华润置地购物中心项目总数，2015-2020E ....... 30

图58：华润置地购物中心总租金收入，2015-2020H1 .......... 30

图59：大悦城地产购物中心总租金收入，2015-2020H1 ....... 31

表1：美国房地产开发商和商业地产运营商2019 年财务指标对比 .......... 10

表2：香港和内地房地产开发商2019 年财务指标对比 .......... 11

表3：新鸿基前后阶段对商业地产投资策略对比 ........... 12

表4：房企主动选择持有商业地产 ..... 17

表5：商业地产散售和自持模式的要素差异 ......... 17

表6：各地政府出台政策严控并规定自持比例 ..... 18

表7：百货和购物中心的区别 ............ 20

表8：百货、超市被收购改造的案例 ........... 21

表9：中国购物中心市场规模和运营总收入的年复合增速 ..... 25

表10：头部房企战略中涉及商业地产的表述 ....... 26

表11：内地房企购物中心产品线和布局目标 ....... 27

表12：房企开发购物中心的三大模式 ......... 28

表13：万达广场产品进化历程 .......... 29

表14：大悦城在营购物中心项目清单 ......... 31