商业地产公司金融街发展案例( 19 页)

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金融街控股股份有限公司是一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司,是 A 股商业地产龙头。公司的实际控制人是北京市西城区国资委。 

公司在西城区国资系统中的重要地位，不仅体现在营业收入和利润的贡献度上，同时，公司也承担了重要的政府职能。公司建立之初即是主要完成北京金融街区域一级土地整理，此后，随着金融街的建设和发展，公司业务延伸到了二级开发。根据《西城区国资委 2014 年工作总结》，2014 年，由西城区区属企业承担的政府重点建设任务共有40 项，主要涉及土地一二级开发、保障性住房建设、历史文化风貌保护及市政基础设施建设等。这其中包括金融街西扩等多项任务都由公司来完成。 

公司成立于 1992 年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街（和平）中心和金融街（南开）中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售项目如北京的金融街（长安）中心、金融街（广安）中心、金融街（月坛）中心，以及上海金融街（海伦）中心及金融街•静安中心均位于一线城市黄金地段，这些项目的逐步入市，将是公司未来几年收入增长的重要保障。

 地理布局合理，京津协同发展受益标的。公司项目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京项目仍然是收入贡献的主要来源，占 77%，公司的通州商务园项目拿地时间早，均价低，楼面均价在 2700 元/平方米左右；今年 7 月，公司在上海闸北获取一块商业用地，楼面均价 2.7 万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发项目。我们认为，随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台，包括这几个项目在内的公司物业升值。

目录

1 享受大股东资源及国企改革红利......4

1.1 公司是西城区国资委最重要上市资产之一...4

1.2 享受西城区政府资源...5

1.3 受益于国企改革红利...6

2 商业地产独具优势...7

2.1 商业地产开发经验丰富...7

2.2 地产销售：黄金地段高端物业销售量价有保障...7

2.3 物业租赁：空置率低租金将稳步增长.....11

2.4 物业经营：加强管理毛利率有提升空间.....14

3 地理布局合理京津协同发展受益标的....15

表格目录

表 1：去年以来险资及集团增持情况.....5

表2：公司发债成本相对低廉.....6

表3：公司出租项目列表...12

表4：公司租金收入预估...13

表5：公司经营项目列表...14

表6：公司升值空间较大项目举例...16

表7：公司收入预测表...17

表8：项目预计结算预测表...17

表9：同类型房地产上市公司市盈率比较表......18

表10：公司NAV 估值表......18

表11：公司盈利预测表.....19

插图目录

图1：公司实际控制人为北京市西城区国资委 .... 4

图2：公司是西城区国资委旗下最重要的上市资产之一 .... 4

图3：公司在西城区国资中营收占比三成以上 .... 5

图4：公司2014 年利润总额占西城区国资7 成以上 ..... 5

图5：公司在项目获取、招商、融资多方面具有优势 .... 6

图6：公司在西城区国企改革中扮演重要角色 .... 7

图7：公司发展历程..... 7

图8：房地产开发销售收入占9 成以上 .... 8

图9：商务地产销售占总销售额一半以上 .... 8

图10：公司主力销售项目位于天津黄金地段 ...... 8

图11：金融街（和平）中心外立面... 9

图12：金融街（和平）中心外立面效果图 ...... 9

图13：金融街（南开）中心正向外立面 ...... 9

图14：金融街（南开）侧向外立面 ...... 9

图15：天津商业地产新开工去年以来保持稳定 ....10

图16：天津商业地产销售尤其办公楼销售恢复明显 ....10

图17：公司主力销售项目售价平稳 ....10

图18：北京部分销售项目布局 .... 11

图18：公司上海项目布局 .... 11

图18：公司租金收入稳定增长 ....12

图19：自持物业中出租物业面积53 万平方米......12

图18：公司物业经营收入稳步增加 ....14

图19：物业经营毛利率2014 年提升3.3 个百分点......14

图22：公司项目布局6 城市 ....15

图23：北京和天津是公司收入主要来源地区 ....15

图24：北京上海写字楼涨幅远超全国平均水平 ....15

图25：北上天商业营业用房均价涨幅远超于全国均值 ....15

图26：今年1-8 月天津土地成交宗数各区分布 ....16