房地产预售制政策分析及国际经验借鉴 ( 22 页)

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目 录

1. 中国预售制度回顾 .......... 5

1.1 中国预售制度发展过程 ....... 5

1.2 当前不同城市预售方式 ....... 6

1.3 商品房预售制度的利弊分析 ....... 8

2. 不同预售制度对比 .......... 9

2.1 美国 ........ 9

2.2 英国 ........ 9

2.3 日本 ...... 10

2.4 香港、台湾和新加坡 ......... 11

2.5 小结 ...... 13

3. 定性与定量分析：预售制度变化对行业影响程度 .......... 13

3.1 预售监管制度 ...... 13

3.2 影响分析 ...... 15

4. 结论：对商品房预售制未来演变的分析........... 21

图目录

图1 我国商品房预售制的变迁及主要修订情况 ......... 5

图2 商品房预售制实行的一般性条件 .......... 6

图3 2018 年前8 月开发商资金来源（不考虑应付款）........... 8

图4 2018 年前8 月开发商资金来源（考虑应付款） ....... 8

图5 商品房预售制度的利弊分析 .......... 8

图6 商品房预售监管制度 ............ 14

图7 商品房预售许可程序 ............ 14

图8 荔城街三联村A18082 地块信息及周边二手房信息 ....... 15

图9 预售制度变化对房企净利润率及IRR 影响 ...... 17

图10 预售制度变化对房企现金流影响 ........ 17

图11 地价不变、净利润率不变下的销售均价变动（元/平米） ...... 17

图12 售价不变、净利润率不变下的地价变动（元/平米） ...... 17

图13 商品房销售面积中现房与期房占比 ........... 18

图14 商品住宅销售面积中现房与期房占比 ........ 18

图15 预售制度变动对短期供给影响 ........... 18

图16 房企开发资金中销售回款的占比 ........ 19

图17 土地出让金占政府性基金收入比重 ........... 20

图18 土地财政依赖度 ............ 20

图19 房企开发资金中各项应付款的占比 ........... 21

表目录

表 1 全国部分城市的商品房预售条件的主要规定 ...... 7

表 2 英国“购房援助”计划三种贷款政策 ............ 10

表 3 香港开发商卖楼花的限制条件和楼花交易要求 ....... 11

表 4 新加坡分期支付期房的时间节点 ........ 12

表 5 美国、英国、日本、香港、台湾、新加坡预售制度对比 ....... 13

表 6 预售制度变化影响敏感性测算 ........... 16

表 7 预售变动对土地出让金影响 ........ 20

表 8 我国商品房预售制未来演变的分析 ........... 22