公募REITs发展分析报告( 26页)

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正文目录

缘起美国，具备四大核心特点.......4

什么是REITs？ .........4

REITs 的四大核心特点..........6

REITs 的主要分类.....8

REITs 的主要优势...............10

我国资产证券化推进有成效，但也存在一定障碍............12

我国REITs 起步于2005 年，2014 年起加速推进...............12

REITs 未至，类REITs 先行............13

类REITs 的积极意义和不足............14

公募REITs 的障碍在哪里？ ............15

公募REITs 推进试点先行，期待正本清源..........17

国内公募REITs 有望试点先行........17

推进切入点：长租公寓和基础设施有望优先成为试点突破口..........22

推进可能路径：公募基金+ABS 模式可能性较大.....23

图表目录

图表 1： REITs 产品结构示意图..............4

图表2： 美国 REITs 发展大事记.............5

图表3： 美国 REITs 市值变化（1971-2018 年） ............5

图表4： 主要国家或地区REITs 数量和市值（截至2019 年3 月末） ................6

图表5： 2018 年末已有将近40 个国家或地区创设REITs 产品..............6

图表6： REITs 的四大特点..........7

图表7： 主要国家和地区REITs 四大核心特点................8

图表8： 权益型、抵押贷款型和混合型REITs 对比........8

图表9： 权益型REITs 逐渐成为美国REITs 的主流产品.............9

图表10： 2017 年公募REITs 占美国REITs 分红总规模的93%.............9

图表11： 公司型和契约型REITs 对比..............10

图表12： REITs 总收益指数与主要股票指数历史走势对比......10

图表13： 1972-2019M1 美国权益型REITs 复合年化收益约为12%，与标普500 指数相比具有吸引力......11

图表14： 权益型 REITs 收益率和主要股票指数收益率相关系数较低...............11

图表15： 我国 REITs 大事记（2001-2017 年）............12

图表16： 类 REITs 产品结构示意图......13

图表17： 截至 2018 年末，我国类REITs 累计规模达903 亿元...........13

图表18： 截至 2018 年末，我国类REITs 底层资产类型以商办物业为主.........13

图表19： 类 REITs 与标准化公募REITs 仍然存在明显差距.....14

图表20： 2011-2018 年美国REITs 累计从资本市场融资5335 亿美元，体现融资属性15

图表21： 2018 第四季度上海各类物业净租金收益率...............16

图表22： 重点城市住宅租金收益率（统计时间为2019 年3 月22 日）...........16

图表23： 制约我国公募REITs 的五大因素.......16

图表24： 2018 年以来公募REITs 呼之欲出.....17

图表25： 我国办公楼成交面积长期保持上升趋势.........18

图表26： 我国商业营业用房成交面积长期保持上升趋势..........18

图表27： 2010 年以来我国不动产大宗成交金额（单位：亿元） .........18

图表28： 上海不动产大宗交易金额和外资占比............19

图表29： 北京不动产大宗交易金额和外资占比............19

图表30： 2016 年以来我国不动产大宗交易中外资占比持续提升.........19

图表31： 2019 年以来外资继续布局我国核心城市不动产........19

图表32： 2018 年末香港上市REITs 持有中国境内物业情况................20

图表33： 香港上市持有中国境内物业的REITs 股价表现.........20

图表34： 2018 年以来人民币存款准备金率再次下行...............21

图表35： 2018 年以来1 年期SHIBOR 下行................21

图表36： 2018 年以来国债到期收益率下行......21

图表37： 我国城市家庭户均资产持续增长........22

图表38： 2017 年我国城市家庭户均资产的78%为房产，明显高于美国.........22

图表39： 中国家庭 60%金融资产配置于低风险银行存款、理财、现金...........22

图表40： 中国家庭投资品多样性不及美国........22

图表41： 2012 年以来以收费基础设施和PPP 项目为基础资产的ABS 产品发行规模.23

图表42： 三种可能路径对比.....24