物业管理发展模式分析报告( 58 页)

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目录

1 “物业-物业管理-物业服务”：我国物业管理行业的历史沿革稳步推进 ...... 7

1.1 第一阶段：政策主导时代（1981-1999 年），奠定行业发展方向 ....... 8

1.2 第二阶段：企业管理时代（2000-2006 年），行业逐步规范化 ........... 9

1.3 第三阶段：业主主导时代（2007 年-至今），行业逐步市场化和互联网化 ...... 10

1.3.1 业主决策力逐步提升，行业实现充分竞争和完全市场化 .......... 10

1.3.2 自2014 年起行业进入“互联网+” 时代，业主的智能化需求获高度重视 ........ 10

2 行业空间超过2 万亿，渗透率和集中度仍有待提升 ..... 12

2.1 我国当前物管规模约为1.1 万亿元；住宅渗透率为61%，预计2030 年将达到82% ..... 12

2.2 目前行业集中较低，CR10 仅为11% .... 15

2.3 预计2025 年行业规模达到2.2 万亿，管理面积363 亿平米，CR10 集中度达26.3% .... 16

3 行业盈利模式逐步向降本增效发展，物管公司备受资本青睐 ..... 17

3.1 基础业务的收入规模大，增值业务的利润空间大 ...... 17

3.2 基础和增值服务盈利空间均能提升 ..... 20

3.2.1 基础服务的收入模式 ..... 21

3.2.2 增值服务的收入模式 ..... 23

3.2.3 物管公司开展增值服务具有三大先天优势：围墙优势、客源优势、客户信任优势 ...... 25

3.2.4 调整人员结构和增加信息化技术能有效帮助物管企业降本增效 ...... 26

3.3 物管企业加速上市； 盈利能力比房企母公司更好 .... 29

3.3.1 物业管理公司自2018 年以来加速拆分上市........ 29

3.3.2 与房地产开发销售相比，物管公司ROE 高，现金流增长稳定 ......... 31

3.4 十一家物管公司的横向对比 ......... 32

3.4.1 物管公司的成长速度与在管面积增速高度正相关 ...... 33

3.4.2 增值业务带动毛利率的提升，基础服务的毛利率随管理久期下滑 .......... 34

3.4.3 管理费用的降低和高新技术加持带来的税收优惠为物管公司增效 .......... 39

4 PM 或将重新定义物管价值，跨社区、跨城市、跨区域形成中心化管理实现资产赋能 .. 40

4.1 房地产回归居住属性叠加消费升级，物业服务面临多维转型 .......... 40

4.2 从BM 到PM，物管企业的未来生存之道 ........... 43

4.2.1 PM 定义下的物管行业将全方位覆盖“房+人”两个生命周期 ......... 43

4.2.2 PM 乘数伴随着业务广度、业务深度和资产赋能（AM）三大层次的提升 ...... 48

4.2.3 信息化是实现PM 的重要辅助工具 ...... 50

5 行业护城河：短期看母公司销售、中期看母公司土储、长期看自身PM 乘数 ......... 51

5.1 短期看母公司销售：不断交付的新楼盘确保每年管理面积的稳定增长 .......... 51

5.2 中期看母公司土地储备：母公司的土储为管理面积扩张续航 .......... 52

5.3 长期看PM 乘数：好的PM 最终能帮助物管公司实现量与价的双升 ....... 52

6 投资建议 ..... 59

7 风险提示 ..... 59

图表目录

图表1： 我国物管行业政策面上经历了“物业-物业管理-物业服务”三大阶段 ......... 7

图表2： 我国物管发展经历了“政策主导-企业管理-业主主导”三大时代 .... 8

图表3： 政策主导时代下，房管制度改革具有借鉴性、过渡性和针对性三大特征 .... 9

图表4： 行业逐步走向企业管理规范化 ........... 9

图表5： 随着业主决策力的逐步提升，行业逐步实现充分竞争和完全市场化 .......... 10

图表6： “互联网+” 时代物业服务企业寻求发展新模式 .... 11

图表7： 物业管理行业逐步深化“互联网+物业” 模式 ........ 11

图表8： 2014-2015 年是房企集中布局社区O2O 的阶段 ...... 12

图表9： 2014-2015 年社区O2O 主要布局基础服务和到家服务；2016 年至今，延伸至增值服务，并向社区周边拓展 ..... 12

图表10： 截至2018 年，我国行业管理面积达211 亿平，同比增长7.8% ....... 13

图表11： 2018 年行业营业收入达6007 亿元，较2014 年增长了71.6% ......... 13

图表12： 2018 年物业服务企业数量为11.8 万家，较2014 年增长了12.4% ........... 13

图表13： 2018 年物业管理行业从业人员904.7 万人，较2014 年增长了27.2% ..... 13

图表14： 房地产竣工面积过去5 年的均值在10 亿平左右 ........ 14

图表15： 2030 年我国住宅物业管理面积预计达到303 亿平方米 ..... 14

图表16： 2030 年我国住宅物业在管面积预计达到303 亿平方米，复合增长率5.6% .... 15

图表17： 2018 年服务规模TOP10 企业管理面积均值是百强企业的5.93 倍 .... 15

图表18： 2018 年TOP10 企业管理面积总值为22 亿平米，市场份额为10.44% ..... 15

图表19： 物业管理面积与背后房企的销售实力呈高度相关性 .......... 16

图表20： 我们预计保利物业在2025 年的在管面积能够达到8.3 亿平 ..... 17

图表21： 预计到2025 年CR10 的集中度将达到26.3%（单位：亿平） .......... 17

图表22： 物管企业的业务构成主要分为基础物业服务和增值服务 .......... 19

图表23： 2018 年增值服务收入均值增速为28.1%，增速快于基础物业服务（17.5%） ........ 19

图表24： 2018 年增值服务净利润均值增速为33.9%，增速快于基础物业服务(20.3%).......... 19

图表25： 基础物业服务收入占比逐步缩小，增值服务收入占比逐步扩大 ...... 20

图表26： 基础物业服务净利润占比逐步缩小，增值服务净利润占比逐步扩大 ...... 20

图表27： 基础物业服务、业主增值服务、非业主增值服务的规模均可以实现提升 ...... 20

图表28： 包干制操作相对简单，酬金制更透明.......... 21

图表29： 物管公司主要收费模式为包干制，非住宅物业收入多采取酬金制方式收费 .......... 22

图表30： 预缴和后缴方式的使用率基本持平...... 23

图表31： 百强物管公司的增值服务中，业主增值服务的占比为54.4%，非业主增值服务的占比为45.6%..23

图表32： 主要的几种业主增值服务与非业主增值服务业务 ...... 24

图表33： 增值服务收费模式可分为直接提供服务产生的收益和作为第三方获取佣金或空间使用费 .. 25

图表34： 物管公司具有先天性的围墙优势、客源优势、客户信任优势 .......... 26

图表35： 2018 年人力成本占比达57.8%...... 27

图表36： 外包比例逐年上升，2018 年达44.2%.......... 27

图表37： 人均产值和在管面积逐年提升 ..... 27

图表38： 基础物业的外包比例有所增大 ..... 28

图表39： 我国经营管理人员占比13.6%，操作人员占比86.4%，人员专业性较低 ........ 28

图表40： 日本长谷工操作人员与管理人员人数基本相同，人员专业性较高 .......... 28

图表41： 部分物管企业与高新科技公司展开合作 ...... 29

图表42： 2018 年至今已有14 家物业管理公司融资上市 .......... 30

图表43： 物业服务公司2018 年迎来上市高潮 ........... 30

图表44： 物管企业ROE 为31.9%，大于房企母公司 .......... 31

图表45： 物管企业归母净利润率为13.5%，盈利能力强于房企母公司 ........... 31

图表46： 物管企业资产周转率为0.94，远高于房企母公司 ...... 32

图表47： 物管企业权益乘数为2.48，远低于房企母公司.......... 32

图表48： 物管企业资产负债率为54.6%，远低于房企母公司（79.5%） ......... 32

图表49： 物管企业剔除预收款项后的资产负债率为39.3%，远低于房企母公司（54.8%） ......... 32

图表50： 10 家物管公司经营性现金流净额均为正..... 32

图表51： 10 家房企中有4 家经营性现金流净额为负......... 32

图表52： 十一家重点物管公司概况 ..... 33

图表53： 2018 年十一家物管公司营业收入均值为25.6 亿元，同比增长48.3% ..... 34

图表54： 营业收入与企业的在管规模基本呈正相关关系，个别公司出现排名错位 ...... 34

图表55： 十一家上市公司在管面积增速与营收增速基本匹配 .......... 34

图表56： 新城悦服务、永升生活服务基础物业服务毛利率明显提升 ...... 35

图表57： 彩生活基础物业服务的毛利率从2015 年的46.8%降到2018 年的26.1% ........ 35

图表58： 中海物业基础物业服务毛利率在2017 年出现向下拐点 .... 35

图表59： 2018 年十大公司基础物业服务毛利率平均值为24% ......... 35

图表60： 2018 年绿城服务退出面积占当年在管面积的6.7% .... 36

图表61： 毛利率的高低与增值业务的占比呈高度相关性 .......... 36

图表62： 大部分公司的非业主增值服务毛利率基本较为稳定 .......... 37

图表63： 2018 年十大公司非业主增值服务毛利率平均值为40.3% .......... 37

图表64： 业主增值服务体量较小时可保持较高毛利 .......... 37

图表65： 业主增值服务占比较小时可保持较高毛利 .......... 37

图表66： 通过产品模式和平台模式扩展业务...... 38

图表67： 平台输出型的彩生活毛利率可维持较高水平 ...... 38

图表68： 通过收购和自营扩张业务的绿城服务的毛利率短期内存在下行压力 ...... 38

图表69： 物管公司的费用最主要的是管理费用.......... 39

图表70： 三费率前期会随着规模的增大而增大，后期会逐渐降低 .......... 40

图表71： 雅生活服务2018 年净利率为24%........ 40

图表72： 碧桂园服务、彩生活、蓝光嘉宝服务享受税收优惠政策 .......... 40

图表73： 碧桂园服务的税收优惠对净利率的影响较大 ...... 40

图表74： 房地产相关联的服务业的政策红利陆续出台 ...... 41

图表75： 16 大一二线城市改善型住房成交套数增速高于刚需住房成交套数 ......... 41

图表76： 第三次消费升级下消费者看重服务价值和体验价值 .......... 42

图表77： 随着业主需求变化，物管公司面临多维转型 ...... 43

图表78： 保修、保洁和保绿的业务关注度明显下降 .......... 43

图表79： 根据服务对象的不同，我们将物业管理模式分为BM 和PM 两类 ........... 44

图表80： PM 重塑了物管公司、业主和房地产开发商之间的关系 ........... 45

图表81： 物管公司与开发商的关系从“接手”到 “反哺”转变 .... 46

图表82： 绿城服务收入由物业服务、咨询服务和园区服务三部分构成 .......... 47

图表83： 绿城服务咨询服务覆盖完整的“房产品”的全生命周期 .......... 47

图表84： 绿城服务园区服务覆盖完整的“人”的全生命周期 .......... 48

图表85： 从BM 向PM 转型，PM 乘数随着业务的广度深度以及是否实现AM 而提升 ......... 49

图表86： 完全实现PM 是跨社区、跨城市、跨区域地形成中心化管理 .......... 50

图表87： 信息化平台的建设助力物管企业从BM 向PM 转型 ........... 51

图表88： 母公司销售增速直接决定了物管公司规模 .......... 52

图表89： 预计未来两年奥园健康、新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好和滨江物业的管理面积将会有大幅增加 ......... 52

图表90： 大多数母公司对物管公司未来在管规模增长有保障 .......... 52

图表91： 量的提升主要有承接母公司物业、承接第三方新盘、收并购以及承接其它开发商的存量盘四种方式 53

图表92： 万科物业对房屋的保值增值能力较强.......... 54

图表93： 雅生活服务和碧桂园服务的资金实力雄厚 .......... 55

图表94： 雅生活服务在管面积中收并购所得的面积占比不断提升 .......... 55

图表95： 部分规模物管公司部分收购案例 ......... 55

图表96： 物业服务合同到期后可通过相关程序更换物业公司 .......... 56

图表97： 保利物业承接存量盘的比例不断提升.......... 57

图表98： 2018 年百强企业整体满意度为80.40%，平均续约率达98.26% ....... 57

图表99： 新城悦服务已占据的合约面积的稳定性较高，合约终止率仅为0.8% ..... 58

图表100： 新城悦服务第三方合约终止率为2.8% ......... 58

图表101： 2018 年绿城服务平均物业服务费为3.15 元/平米/月 ........ 58

图表102： 绿城服务收缴率较高，2018 年达98.7%...... 58

图表103： 绿城服务的平均物业服务费逐年升高.......... 59