房地产行业资金链专题研究( 18 页)

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目录

至暗时刻：行业资金链压力已迫在眉睫....... 5

压力之一：年末总包方、供应商欠款及农民工工资的刚性支付压力....... 5

压力之二：1 月份到期债务规模持续增压，行业面临大量到期压力.... 6

困兽之斗：房企短期内难以纾困....... 7

纾困难点一：预售资金监管之下项目公司向公司输血链条被阻断....... 7

纾困难点二：母公司层面难以借新还旧..... 11

以史为鉴：历史下行周期行业如何演绎..... 14

2008 年-2009 年：外部冲击带来流动性不足，宽松政策注入流动性。..... 14

2014 年-2015 年：前期无序扩张致去库存压力大，去库存政策解决需求问题。...... 16

本轮调控：行业流动性承压较大，政策调节着力资金链减压..... 17

地产行业正进入政策博弈的最佳时点..... 19

风险因素.... 19

图 表 目 录

图表 1：农民工人数及建筑行业农民工占比农民工人数及建筑行业农民工占比 ..... 5

图表 2：农民工收入情况 .... 5

图表 3：建筑行业施工面积与房屋施工面积情况 ...... 5

图表 4：房地产企业年度债务到期规模（亿元） ...... 6

图表 5：房地产企业月度债务到期规模（亿元） ...... 6

图表 6：境内债季度到期规模（亿元） .... 6

图表 7：境外债季度到期规模（亿元） .... 6

图表 8：地产公司资金流模型 ....... 7

图表 9：各地预售资金监管情况 ...... 7

图表 10：地产项目经营性现金流模型.... 10

图表 11：地产项目现金流出入示意图.... 10

图表 12：住宅销售金额及增速 ...... 11

图表 13：按揭贷款、定金及预收款单月增速 ..... 11

图表 14：境内债发行规模及增速 ..... 12

图表 15：境外债发行规模及增速 ..... 12

图表 16：债务融资结构 .... 12

图表 17：境外债期限及融资成本 ..... 12

图表 18：房地产季度贷款余额及占比.... 12

图表 19：房地产贷款同比增速 ...... 12

图表 20：房地产类信托期限及收益率.... 13

图表 21：房地产类信托规模及占比 .... 13

图表 22：供应链ABS/ABN 发行总额（亿元） ....... 13

图表 23：供应链ABS/ABN 发行项目数量（只） ...... 13

图表 24：2008 年前后全球和中国GDP 增速变化 ..... 14

图表 25：2008 年前后商品房销售面积累计同比增速（%） ...... 14

图表 26：2001-2010 中国“热钱”流动净额（亿美元） .... 14

图表 27：2001-2010 来华直接投资撤资等流出情况（亿美元） .... 14

图表 28：2008 年前后70 个大中城市新建住宅价格指数同比增速（%） .... 15

图表 29：2005-2010 商品房销售面积及土地成交价累计同比（%） ..... 15

图表 30： 人民币存款准备金率及中长期贷款利率（%） ...... 15

图表 31：M2 同比增速（%） ...... 15

图表 32：开发投资完成额和新开工面积累计同比增速（%） ....... 15

图表 33：08 年政策出台后销售面积和价格回升 ....... 15

图表 34：2013Q1-2015Q4 GDP 增速 ..... 16

图表 35：2010-2015 年CPI 当月同比 .... 16

图表 36：历年百城成交土地规划建筑面积（万平方米） ...... 16

图表 37：2010-2014 年100 城成交土地楼面价及溢价率 ...... 16

图表 38：70 城新建商品住宅价格指数及房屋新开工面积累计同比（%） ...... 17

图表 39：2012-2015 全国商品房待售面积 ...... 17

图表 40：2014-2016 年商品房销售累计增速（%） ...... 17

图表 41：2014-2016 年商品房待售面积（万平方米） ....... 17

图表 42：2020-2021 GDP 增速（%） ..... 18

图表 43：2021 年进出口、社零和固定投资同比增速 ...... 18

图表 44：2021 年房地产境内外债净额融资首次同时转负 .... 18

图表 45：2018-2021 年商品房待售面积 ....... 18