我国房地产税改革试点影响分析( 36 页)

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目录

1 中国房地产税几经更迭尚未完善，全国全面落地征收仍需等待长期经验的反馈 ..... 5

1.1 “房产税”实际为“房地产税”的一个子集 .... 5

1.2 房地产税的历史沿革：居民住房纳入征收体系、立法稳妥推进、试点扩容三阶段渐进迎来房地产税的重要变革 ..... 5

1.3 房产税立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题，因此这是一个相对慎重的过程 ..... 9

1.4 现行中国房地产税体系：税种复杂，重交易，轻保有 ...... 11

1.5 房产税在沪渝的试点：征收范围偏窄，推行效果不显著 ....... 13

1.6 房产税在全国推广实际上能够促进房地产市场的健康发展，政府、企业、个人三方都有望受益 .... 15

2 中国房产税征收预计将赋予地方自主权，房产税收入短期难以替代土地出让收入 .... 17

2.1 中国房产税征收体系预计将采用以估值为基础，地方灵活确定税 .... 17

2.2 房产税短期难以代替土地出让收入，预计一线城市税收贡献较大 ....... 17

3 房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用 ....... 20

3.1 房产税对居民支出整体影响不大，一线城市居民房产税负相对较重 ..... 20

3.2 房产税出台可能会引起市场短期的波动，但长期影响较小 ....... 21

3.3 税负可能会转嫁至租赁，不过租赁供应量有望增加 ...... 22

4 美国、日本、韩国、中国香港房产税：地方充分授权，对市场影响有限...... 23

4.1 美国：州与地方政府分工明确，地方政府“以需定收”确定税率 ..... 24

4.2 日本：地方具有房产税收立法权，居民税收负担不大 ...... 28

4.3 韩国：房产税作为调节房价的政策性工具，效果不及预期 ....... 31

4.4 中国香港：“房地分离”的财税制度，宽税基、低税率 .... 32

5 投资建议 ..... 35

6 风险提示 ..... 36

图表目录

图表1. “房产税”实际为“房地产税”的一个子集 ..... 5

图表2. 房地产税税种划分逐步明确，其中房产税从只对经营性住房征收到对居民住房征收试点 ..... 6

图表3. 中国房地产税的征收原则 ...... 7

图表4. 房地产税在全国征收的相关政策表态 .... 8

图表5. 房产税的相关配套制度改革 ....... 10

图表6. 截至2020 年年初，深圳小产权房（不包括保障房、公寓、工业宿舍等）占全市总住房套数的比例超过52%，商品住宅占比仅为17.47% ..... 11

图表7. 中国房地产税收体系：按税收属性 ...... 11

图表8. 中国房地产税收体系：按与地产关联程度 ..... 11

图表9. 中国房地产税收体系：按课税环节 ...... 12

图表10. 2004 年-2021 年1-9 月房地产税收情况（亿元） ....... 12

图表11. 2004 年-2021 年1-9 月中国房地产业各环节税收占比 ...... 13

图表12. 上海、重庆的房产税征收细则对比 .... 14

图表13. 上海2011 年商品住宅量价走势 .... 14

图表14. 重庆（主城区）2011 年商品住宅量价走势.... 14

图表15. 房地产对政府、个人、企业三方良性循环的影响 ...... 15

图表16. 中国地方政府财政收入构成 ..... 16

图表17. 地方财政收入中土地出让金占比 ..... 16

图表18. 2020 年全国国有土地出让金收8.41 万亿，占全国财政收入的44.3% ..... 16

图表19. 全国房产税一年可征税额测算 ..... 17

图表20. 全国一年房产税收入敏感性分析 ..... 18

图表21. 近三年全国土地出让金占地方财政收入比例 ....... 18

图表22. 预计全国房产税收入/近三年土地出让金均值 ...... 18

图表23. 全国各城市2020 年房产税收入测算 ....... 19

图表24. 房产税对居民收支得影响测算（2020 年） ....... 20

图表25. 2020 年全国城镇人均房产税支出敏感性分析 ....... 20

图表26. 2020 年全国城镇人均房产税支出占可支配收入比例 ...... 20

图表27. 全国主要城市2020 年城镇人均房产税支出及占人均可支配收入比例 ...... 21

图表28. 从短中长期来看房产税对市场的量价影响 ....... 22

图表29. 各地征税情况概览 ....... 23

图表30. 美国、日本、韩国、中国香港房地产税收体系总结 ...... 23

图表31. 财产税占GDP 得比重：美国和OECD 平均 ....... 24

图表32. 房产税与财产税与税收比例（2015） ..... 25

图表33. 各州财产税占税收收入比例（2018） ..... 25

图表34. 美国各州财产税税率（2019） ...... 26

图表35. 美国各州人均财产税税额（2018） ..... 26

图表36. 2020 年美国51 各州中房产税率排名前五名与后五名 .... 26

图表37. 美国现行的房产税体系 ...... 27

图表38. 日本现行的房产税体系 ...... 29

图表39. 日本主要的房产税种：固定资产税、城市规划税 ...... 29

图表40. 日本不动产评估方法（房屋、土地） .... 30

图表41. 日本固定资产税和都市规划税的税收优惠举例 ....... 30

图表42. 日本住宅价格指数变化趋势 ..... 31

图表43. 日本住宅价格增速变化趋势 ..... 31

图表44. 韩国现行的房产税体系 ...... 31

图表45. 韩国房屋购买价格指数 ...... 32

图表46. 韩国普通住宅财产税累进税率 ..... 32

图表47. 韩国普通住宅综合不动产税累进税率 .... 32

图表48. 香港主要的三种持有环节房产税税种 .... 33

图表49. 香港财政支出的分类 ....... 34

图表50. 香港恒生地产分类指数 ...... 34

图表51. 报告中提及上市公司估值表 ..... 35