物流地产行业发展分析( 34 页)

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目 录

一、物流地产：行业发展空间大、供需趋紧推动价格上行 ..... 7

（一）需求端：多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 ..... 7

1、我国物流地产行业存在“总量多、人均少”的矛盾 .... 7

2、多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 ....... 8

（二）供给端：行业集中度较高，核心区域仍然供不应求 ....... 11

（三）供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨 ....... 13

二、高标仓、冷库：物流地产最具潜力投资方向 ....... 13

（一）高标仓：需求旺、缺口大 ....... 13

（二）冷库：政策支持，发展迅速 ....... 15

三、公募REITs 为物流地产带来全新回报方式 ...... 18

（一）2020 年公募REITs 在我国正式起步，物流地产获支持 ...... 18

（二）国外经验借鉴：物流仓储公募REITs 是优质投资资产 ....... 19

（三）我国首批仓储物流公募REITs 项目上市后表现较好 ....... 20

四、相关标的分析：顺丰房托、中金普洛斯、南山控股 ....... 21

（一）顺丰房托（2191.HK）：顺丰控股盘活资源新模式 ....... 21

1、香港联交所主板上市的首个以物流为主的房地产投资信托基金...... 21

2、顺丰控股：多渠道盘活产业园资产，获取可观投资收益 ..... 24

（二）中金普洛斯REIT（508056.SH）：我国境内第一批上市公募REITs ...... 26

（三）南山控股（002314.SZ）：A 股第一家上市物流地产公司 .... 30

五、投资建议及风险提示 ....... 34

图表目录

图表 1 物流保管费用及占物流费用比重 ..... 7

图表 2 部分国家仓储物流设施总库存（亿平方米） ..... 8

图表 3 部分国家人均仓储物流设施库存（平方米/人） .... 8

图表 4 2021Q3 不同行业租赁仓储物流面积占比 ....... 8

图表 5 2020 年ESR 公司租户行业分布 ....... 8

图表 6 我国实物网购占社零比重 ..... 9

图表 7 美国网络零售占零售总额比重（季调） ..... 9

图表 8 我国实物网购金额及同比 ..... 9

图表 9 快递行业业务量及增速 ..... 9

图表 10 快递行业收入及增速 ....... 9

图表 11 京东物流VS 顺丰VS 菜鸟基础设施对比 ....... 10

图表 12 顺丰仓库面积 ..... 11

图表 13 京东物流管理仓储面积 ..... 11

图表 14 2020 年中国物流地产商市占率 .... 11

图表 15 中国非保税高标仓区域占比 ..... 12

图表 16 中国非保税高标仓区域分布 ..... 12

图表 17 全国工矿仓储用地供应面积 ..... 12

图表 18 长三角2015-2019 年一手经营仓储用地出让 ...... 12

图表 19 国内一线城市仓储租金情况（元/平方米/月） ....... 13

图表 20 国内其他代表城市仓储租金（元/平方米/月） ....... 13

图表 21 高标仓和普通仓的主要差异 ..... 14

图表 22 2010 年38 个城市社会消费品零售额超千亿元 ...... 14

图表 23 2019 年110 个城市社会消费品零售额超千亿元..... 14

图表 24 我国高标仓存量及同比 ..... 15

图表 25 我国冷链物流市场规模 ..... 16

图表 26 我国冷库库容 ..... 16

图表 27 国内冷库容量（万吨） ..... 16

图表 28 人均冷库容量（立方米） ..... 16

图表 29 冷冻食品冷运规模测算 ..... 17

图表 30 生鲜电商交易规模 ..... 17

图表 31 16 个城市冷库成交租赁面积 .... 17

图表 32 “四横四纵”国家冷链物流骨干通道网络布局示意图 ...... 18

图表 33 类REITs 与公募REITs 的比较 ..... 19

图表 34 美国基础设施权益型REITs 市值及数量（2019） ..... 20

图表 35 美国基础设施权益型REITs 市值比例（2019） ..... 20

图表 36 美国物流仓储REITs、标普500 指数和道琼斯工业平均指数年回报率对比 .. 20

图表 37 我国首批仓储物流公募REITs 项目情况摘要 ..... 21

图表 38 我国首批仓储物流公募REITs 上市后表现 ..... 21

图表 39 顺丰房托三项物业情况（截至21/6/30） .... 22

图表 40 顺丰房托底层资产租金收入（亿元） ..... 23

图表 41 顺丰房托物业收入净额（亿元） ..... 23

图表 42 顺丰房托底层资产出租率 ..... 23

图表 43 顺丰房托底层资产每平方米月租金（元） ..... 23

图表 44 顺丰仓储物流网络资源 ..... 24

图表 45 顺丰物流场地资源 ..... 25

图表 46 顺丰控股2018-21 年盘活资产获得的投资收益（亿元） ...... 26

图表 47 中金普洛斯仓储资源 ..... 26

图表 48 目标基础设施资产概况 ..... 27

图表 49 2020 年末有效租金单价（元/平方米/月） ...... 27

图表 50 截至20201231 中金普洛斯底层资产估值占比 ....... 27

图表 51 北京市场截至2020 年末出租率 ....... 28

图表 52 北京市场截至2020 年末租金（元/平方米/天） ..... 28

图表 53 长三角市场截至2020 年末出租率 ....... 28

图表 54 长三角市场截至2020 年末租金（元/平方米/天) .... 28

图表 55 珠三角市场截至2020 年末出租率 ....... 29

图表 56 珠三角市场截至2020 年末租金（元/平方米/天） ..... 29

图表 57 各项目出租率 ..... 29

图表 58 租约剩余期限占比 ..... 30

图表 59 租户行业分类占比 ..... 30

图表 60 中金普洛斯财务情况 ..... 30

图表 61 南山控股收入结构2020 年 ....... 31

图表 62 南山控股收入结构2021H1 ....... 31

图表 63 南山控股21H1 毛利构成 ...... 31

图表 64 南山控股2020 和2021H1 分业务毛利率 .... 31

图表 65 截至2020 年末南山控股仓储物流布局 ....... 32

图表 66 宝湾物流收入 ..... 32

图表 67 宝湾物流净利润 ..... 32

图表 68 管理园区数量 ..... 33

图表 69 仓储出租率 ..... 33

图表 70 仓储运营面积 ..... 33

图表 71 仓储规划在建面积 ..... 33