房地产行业资金链风险分析( 44 页)

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目录

1. 资金链分析框架解析 .... 4

1.1 行业资金链分析框架 ..... 4

1.2 统计局口径数据揭示销售回款为首要资金来源 ...... 4

1.3 数据来源以统计局数据为基础 公开数据为补充 ..... 5

2. 经营端资金流 ...... 6

2.1 下半年市场走弱 销售回款全年维持低速增长 ..... 6

2.2 销售融资双弱 土地款支出与2020 年基本持平 ..... 11

2.3 工程款年内保持微增 复苏快于销售回款及土地款支出 .... 13

2.4 经营费率上升 税费支出整体小幅增加 ..... 14

2.5 应付账款对融资能力影响有限 但偿付压力较大 ....... 16

3. 筹资端资金流 .... 17

3.1 国内贷款资金进入2021 年明显下滑 .... 17

3.2 股票市场融资处于净流出状态 ..... 20

3.3 国内债券及海外债券融资额三季度均出现大幅下滑 ..... 20

3.4 信托资金全年保持负增长 10 月新增额达近期发行新低 ....... 24

3.5 其他资金融资 ...... 25

4. 行业资金风险处于历史高位 销售是未来最关键的因素 ...... 27

4.1 行业整体资金缺口处于历史上高水平 ...... 27

4.2 经营端资金缓冲空间有限 贷款及境内债决定筹资资金走势 ..... 29

4.3 当前行业资金链风险可控 未来关注销售回款 ....... 31

5. 公司层面资金风险分化 ...... 32

5.1 公司层面资金风险向大中房企聚集 ...... 32

5.1.1 大中房企现金净流入下滑 短期资金流出压力较大 .... 32

5.1.2 行业中长期偿债能力提升 短期偿债压力增加 ....... 37

5.2 房企资金风险识别 ....... 38

5.2.1 现金流边际变化 ....... 38

5.2.2 偿债能力 ...... 39

5.2.3 综合评价 ...... 41

6. 投资策略 .... 43

7. 风险提示 .... 44

图表目录

图1： 行业盈余资金计算框架 ..... 4

图2： 2005-2020 年统计局口径房企资金来源金额（亿） ...... 5

图3： 2005-2021 年11 月统计局口径房企资金来源结构 .... 5

图4： 2020 年及2021 年11 月房企资金来源（亿）及同比增速 .... 5

图5： 2021 年11 月房企资金来源结构 ....... 5

图6： 行业销售回款及销售额单月同比增速 ....... 7

图7： 2007 年－2021 年11 月商品房单月销售额及销售面积同比增速 ...... 9

图8： 2020-2022 年H2（E）商品房月度销售及同比增速 ....... 10

图9： 商品房销售额、土地成交价款及土地购置费累计同比 .....11

图10： 商品房销售额与土地成交价款单月同比增速 ..... 12

图11： 土地成交价款、购置费及估算土地购置费累计同比增速 ....... 12

图12： 2020-2022（E）单月土地购置费及同比增速 ....... 12

图13： 商品房销售额、土地购置费、工程款月度同比 ..... 13

图14： 2020-2022（E）月度工程款金额及同比增速 ....... 14

图15： 2005-2020 年25 家上市房企费用/收入 .... 15

图16： 2005-2020 年25 家上市房企净利率 ..... 15

图17： 2005-2020 年房地产行业营业收入、销售额同比增速 ...... 15

图18： 2020 年－2021 年前三季度上市房企费率及净利率 ...... 15

图19： 历年应付款规模及对同期销售额占比.... 16

图20： 房地产开发贷余额及同比增速 ...... 17

图21： 2013-2020 年房地产收并购金额 ....... 17

图22： 委托贷款余额及同比增速 ..... 18

图23： 信托贷款余额及同比增速 ..... 18

图24： 2017-2021 年房地产类信托平均年限及估算融资成本 ...... 19

图25： 2017-2021 年非银贷款占比 ...... 19

图26： 2020-2022（E）国内贷款新增金额及同比增速 .... 19

图27： 2005-2022(E）房地产行业股权融资金额 ..... 20

图28： 2005-2021 年三季度国内债融资及同比 .... 21

图29： 近三年国内债月度融资额及同比 ....... 21

图30： 2018-2021 年三季度境内债券融资结构 .... 21

图31： 2018-2021 年7-10 月主要融资渠道融资额（亿） .... 22

图32： 2005-2021 年三季度海外债融资及同比 .... 23

图33： 近三年海外债月度融资额及同比 ....... 23

图34： 2020-2022（E）海外债融资额及同比 ...... 23

图35： 房地产信托资金余额及同比增速 ....... 24

图36： 事务类信托资金占比 ..... 24

图37： 2020-2022(E)房地产信托单月新增规模及同比增速 ...... 25

图38： 2005-2022（E）其他类资金融资情况 ...... 26

图39： 2005－2022(E)房地产行业季度资金净流入额（亿） ....... 27

图40： 2005-2022(E)房地产行业季度资金净流入水平（流入净额/销售回款） .... 28

图41： 2005－2022（E）经营端及筹资端资金流入流出额（亿） ....... 28

图42： 行业资金流入结构 .... 29

图43： 行业资金流出结构 .... 29

图44： 2006-2022(E）经营端资金流入流出单季度同比增速 ....... 30

图45： 筹资端资金净流入（亿） ..... 31

图46： A 股68 家上市公司现金流入结构 ..... 35

图47： A 股68 家上市公司现金流出结构 ..... 35

图48： A 股68 家上市公司综合现金流、筹资现金流、经营现金流与总负债比值-中位数 .... 36

图49： A 股68 家上市公司综合现金流、筹资现金流、经营现金流与总负债比值-加权平均数 ..... 36

图50： A 股68 家上市房企筹资现金流表现-按营收分组（亿） ....... 37

图51： 房企权益销售额TOP200 市场占比 ...... 37

图52： A 股68 家上市房企现金短债比-加权平均数 ..... 37

图53： A 股68 家上市房企现金短债比-按营收分组（亿）....... 37

图54： A 股68 家房企剔除预收款资产负债率-加权平均数....... 38

图55： A 股68 家房企剔除预收款资产负债率-营收分组（亿） ....... 38

图56： H 股50 家房企剔除预收款资产负债率...... 38

图57： H 股50 家房企现金短债比 ....... 38

图58： A 股50 家上市房企现金流入与总负债比值 ...... 39

图59： H 股50 家上市房企现金流入与总负债比值 ...... 39

图60： A 股50 家上市房企现金短债比及资产负债率（1） ...... 40

图61： A 股50 家上市房企现金短债比及资产负债率（2） ...... 40

图62： H 股50 家上市房企现金短债比及资产负债率 ....... 41

表1： 统计局数据口径“房地产开发资金来源”数据调整 ...... 6

表2： 季度定金预收款及按揭贷款对销售额占比 .... 7

表3： 2008 年1 月－2021 年11 月周期特征（单月同比增速口径） .... 10

表4： 2020-2022（E）销售回款测算 ....... 10

表5： 2020-2022（E）土地购置费测算 ....... 12

表6： 2020-2022（E）工程款测算 ...... 14

表7： 2020-2022H1（E）各项税费测算 ...... 15

表8： 2020-2022（E）经营端资金汇总 ....... 16

表9： 2020-2022（E）国内贷款融资测算（亿） ..... 19

表10： 主要债券融资工具同比增速假设 ....... 22

表11： 2020-2022（E）境内及海外债融资测算（亿） .... 24

表12： 2020-2022（E）信托资金融资测算（亿） ....... 25

表13： 2020-2022（E）其他类融资测算（亿） ...... 26

表14： 2020-2022（E）筹资端资金汇总 ..... 26

表15： 2005-2022(E)房地产行业年度资金净流入水平（亿） ...... 29

表16： 历史低谷期经营端主要资金流入流出同比增速 ..... 30

表17： 2021Q1-2022Q4（E）季度行业资金链情况（亿） ...... 32

表18： 2005-2022（E）年度行业资金链情况（亿） ....... 32

表19： A 股68 家上市公司现金净流入与总负债（剔除预收款）比值 ...... 33

表20： A 股68 家上市公司现金净流入额与总负债（剔除预售款）比值明细 ....... 33

表21： H 股50 家上市公司现金净流入额与总负债（剔除预收款）比值 ...... 34

表22： H 股50 家上市公司现金净流入额与总负债（剔除预售款）比值明细 ....... 34

表23： A 股68 家上市房企现金净流入额与总负债比值-中位数（营收规模分组） ....... 36

表24： A 股+H 股100 家上市房企偿债能力评价 ...... 42