海外龙头物业机构发展及启示( 53 页)

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目 录

1. 海外先见：从CBRE 案例学习机构物业的成熟运营管理 ......... 3

1.1. 从CBRE 案例剖析成熟机构物业的全周期服务 .......... 3

1.1.1. 提供针对14.6 万方写字楼的资产管理服务 .......... 7

1.1.2. 提供针对10.1 万方商场的资产管理服务 ...... 8

1.1.3. 利用IT 智能管理系统、解决方案 ......... 8

1.1.4. 酬金制模式下的全权委托管理服务 ....... 9

1.2. CBRE 的管理服务模式：按时间节点展开服务 ......... 10

1.3. CBRE 的盈利模式：多重组合的酬金制模式 ...... 11

2. 海外龙头机构物业对于国内借鉴之处 ....... 12

2.1. 五大行基础服务引流，增值服务提升业绩 ........ 12

2.1.1. 五大行为独立的物业服务企业，不依附于地产开发商 ..... 12

2.1.2. 五大行的增值服务逐步超过基础服务 ......... 13

2.1.3. 业绩增长依赖于高利润率的增值服务 ......... 15

2.2. 五大行管理的物业增值，由此收取更高费用 .... 15

2.3. 内涵增长+外延收购扩张，奠定龙头地位 .......... 16

2.3.1. 世邦魏理仕（CBRE）通过战略收购已发展成为全球规模最大的商业房地产服务和投资公司 ...... 16

2.3.2. 仲量联行（JLL）的全球扩张伴随了近90 次战略收购 ..... 17

2.3.3. 戴德梁行（CWK）的成长路径离不开收并购 .... 18

2.3.4. 高力国际（CIGO）的全球发展得益于持续的收并购整合 19

2.3.5. 第一太平戴维斯（SVS）全球化成长路径也得益于持续的收并购 20

3. 五大行在亚太地区的收入占约为20%，且基础服务收入占比较高 21

4. 国内机构物业现状：市场化扩张还未成主流，低附加值的基础物业服务为主流 .......... 22

4.1. 太依赖房企扩张规模，业绩主要来源为低附加值的基础服务 22

4.2. 停留在单纯物业管理服务，并未形成资产增值到租金提升的正循环 22

4.3. 劳动密集型行业，利润率长期处于较低水平 .... 23

5. 国内机构物业契机：如何进一步成长？ ........... 23

5.1. 行业空间：以住宅物业为主，非住宅物业服务空间逐步打开 24

5.2. 资本市场：物业服务企业加速上市，多依附地产开发 .... 26

5.3. 巨头入局：AT 布局智慧社区，物业迎来智能升级期 ...... 27