建信中关村产业园REITs分析( 33 页)

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目 录

1、 产业园公募REITs 概览 .... 6

1.1、 首批、第二批公募REITs 收益表现回顾 ..... 6

1.2、 我国产业园基本现状 ...... 8

2、 建信中关村产业园REIT 基本面剖析 ....... 14

2.1、 产品架构分析 ....... 14

2.1.1、 项目架构及原始权益人分析 .... 14

2.1.2、 重组阶段税收优惠正式落地；存续阶段通过“股+债”模式构建“税盾” ..... 14

2.1.3、 管理模式分析 ...... 17

2.2、 底层资产分析 ....... 18

3、 建信中关村产业园REIT 估值方法 ....... 22

3.1、 一二级市场估值方法联系 ..... 22

3.2、 底层资产价值评估方法总结 ..... 24

3.3、 建信中关村产业园REIT 估值方法 ....... 26

3.4、 建信中关村产业园REIT 估值模型 ....... 28

4、 投资建议 ..... 32

5、 风险分析 ..... 32

图目录

图1：中国产业园区发展历程 ..... 8

图2：中国产业园区分类 ..... 9

图3：我国国家级产业园区数量分布 .... 10

图4：我国各区域国家级产业园区数量分布 ..... 10

图5：我国国家级经开区地区生产总值 ..... 10

图6：我国国家级高新区地区生产总值 ..... 10

图7：我国各区域省级产业园区数量占比 ..... 10

图8：我国专业产业园区行业分布（按个数） ...... 11

图9：我国专业产业园区地区分布（个数） ..... 11

图10：我国产业园盈利模式 ..... 11

图11：建信中关村产业园产品结构 ...... 14

图12：内部管理模式REITs 架构 ...... 18

图13：外部管理模式REITs 架构 ...... 18

图14：基础设施项目区域位置 ..... 19

图15：中关村软件园主要物业分布图....... 19

图16：标的资产租金收入 ..... 20

图17：标的资产出租率 .... 20

图18：标的资产租户行业租赁面积对比 ....... 20

图19：标的资产租赁合同到期年份分布 ....... 20

图20：标的资产利润及经营净现金流....... 21

图21：标的资产毛利率及净利率 ...... 21

图22：标的资产各项营业成本占比 ...... 21

图23：标的资产三费及三费费用率 ...... 21

图24：我国公募REITs 主要估值定价环节 ....... 22

图25：建信中关村产业园REIT 一二级市场定价 ..... 23

图26：典型物流园区、产业园区及IDC 估值影响因素 .... 24

图27：REITs 底层资产价值评估方法 ....... 25

图28：典型产业园估值要素拆分 ...... 28

图29：建信中关村产业园REIT 动态收益估值法模型 ...... 29

图30：建信中关村产业园REIT 静态收益估值法模型 ...... 31

表目录

表1：我国首批、第二批公募REITs 基本信息 .... 6

表2：我国首批、第二批公募REITs 二级市场交易信息 ..... 7

表3：我国筹备中的产业园区公募REITs .... 7

表4：我国产业园主要投融资模式 .... 12

表5：主要国家（地区）REITs 涉及税收政策比较 ....... 15

表6：我国公募REITs“税盾”构建方式 ...... 16

表7：3 号公告政策要点 ....... 16

表8：国内主要城市REITs 税收支持政策 ..... 17

表9：REITs 管理模式 ....... 18

表10：建信中关村产业园REIT 底层资产 .... 19

表11：首批、第二批REITs 项目估值与调整后估值 ..... 22

表12：首批、第二批REITs 估值方法 ...... 26

表13：建信中关村产业园REIT 底层资产估值结果 ..... 27

表14：建信中关村产业园REIT 底层项目的同类资产交易价格 ....... 27

表15：NOI 指标与净利润、EBITDA 收入、成本费用构成分解 ....... 30